藏着哪些秘密,全部限价

来源:http://www.epostabiLgi.com 作者:betway必威官网备用 人气:152 发布时间:2020-01-25
摘要:大批公共住房将交付 自2015年9月获得2.23亿美元融资后,房多多就再也没有新的融资进账,资金链也愈发成为关注焦点,除了谋求上市之外,房多多似乎没有其他更多选择。 在与多位地

大批公共住房将交付

自2015年9月获得2.23亿美元融资后,房多多就再也没有新的融资进账,资金链也愈发成为关注焦点,除了谋求上市之外,房多多似乎没有其他更多选择。

在与多位地产经纪人交流过程中,北京商报记者获悉,目前北京顺峰贵宾商务会馆名下的这29套房源尚且作为1.2亿元资产捆绑抵押在银行。“只有在房产出售帮助企业还清银行贷款后,房源解押,买卖双方才能正常过渡到网签和落户阶段。”

就在近日,深圳市政府召开的有关公共住房专题会议传出好消息:根据深圳市公共住房相关建设计划,从明年开始将有大批人才住房、安居型商品房面向符合条件的人才、市民供应。值得关注的是,这些公共住房的售价均为周边地区市场房价的5至6成。位于原特区内的限价人才住房项目毛坯房最高售价低于每平方米5万元,位于原特区外的限价人才住房项目售价普遍处于每平方米2万至3万元区间,最高售价原则上不超过每平方米4万元,均远低于同类地区商品房价格,且未来一段时期公共住房总体价格将稳定在该水平。

业内人士表示,从其近几年的发展情况来看,房多多似乎错过了最佳的上市时机,融资额度也不断缩水,从一开始传闻融资8亿美元,到去年底的4亿美元,到9月上市消息中提到的3亿美元,再到如今的1.5亿美元,这或间接反映出资本市场对于该企业热情的消退。

“这几年,同小区内的其他楼房均价皆高于此楼,在6万-9万元/平方米不等。1号楼房价基本没变过。”链家另一位工作人员说,目前楼内早有住户搬进其他企业旧址,成交价格也是这样。“可以考虑自己住。但如果想升值,可能性不大。”

位于大鹏新区的G15401-1508宗地项目建设可售人才住房,不设置无偿移交政府的只租不售人才住房初始配建比例,且项目建成后必须严格按限定的销售均价和最高销售单价进行销售,销售均价不高于每平方米20520元,最高销售单价不高于每平方米23598元。A650-0375宗地人才住房基准售价每平方米25800元,最高售价每平方米27100元。

此次IPO也是房多多财务数据的第一次公开。招股书显示,房多多自2011年成立至2016年连年亏损,2016年全年净亏损3.321亿元,从2017年开始房多多才实现盈利,净利润为60万元。

按照链家工作人员的说法,该楼虽属住宅性质,但自2003年建成之后一直用于商务办公,但如今已不会再有商家入驻,即便入驻也面临无法注册的困境。商驻已不可能,而住宅用仍需改造,房源升值压力较大。

限价,似乎成为深圳房地产市场的关键词。

业务模式频繁“换岗”

11月11日,当北京商报记者再访北京顺峰贵宾商务会馆时,工作人员表示,出于经营考虑,暂不单独接待看房者。“目前29套房源尚未进入签约程序,唯一一次集体看房已于上周六结束,短期内不再安排看房事宜。”前述经纪人说。

值得注意的是,项目建成后必须严格按限定的销售均价进行销售。其中位于坪山区的G11340-8034宗地普通商品住房入市最高均价为每平方米38750元;G11325-8023宗地普通商品住房入市最高均价为每平方米35700元;G14313-8018宗地普通商品住房入市最高均价为每平方米30450元;位于龙华区的A816-0068宗地普通商品住房入市最高均价为每平方米71400元;位于光明区的A650-0376宗地普通商品住房入市最高均价为每平方米47250元。

不过,根据易观千帆指数显示,2019年8月,安居客的月活指数为1928万,房天下的月活指数为353.1万,而房多多的月活指数只有21.8万,还不及头部机构的1/10。

疑为捆绑抵押资产

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,今年深圳房价存在暗涌,政府对于稳楼价的压力增大,因此推出多宗限售价宅地,主要还是在于稳定市场对房价的预期。总体而言,这些地块的最终限定售价都贴近市价,价格也不算低。

“无法继续增长”的风险

卓纬律师事务所律师许冠男分析指出,如果此次质押的29套房源抵押权人为同一个,而当初办理抵押合同也是同一份的话,房产部门或需要债权人确认,抵押担保的债权已经清偿,“但这就要求全部清偿,债权人才会做这样的确认”。

继“限定”人才住房、安居型商品房的销售价格后,深圳土地房产交易中心官网在23日挂出6块纯住宅用地,以挂牌方式公开出让,挂牌期至2019年11月22日止。值得注意的是,在所有宅地的出让公告中,均对普通商品住房或人才住房的入市最高均价做出限定。

距离房多多最后一次资融资已有四年之久,如今房多多上市虽然可以获得融资,但未来同业竞争也将愈演愈烈。根据招股书提示的风险因素,房多多方面称,“我们自2011年至2016年成立时发生净亏损,2016年曾净亏损3.321亿元,最近的增长和盈利能力主要受到市场交易量增长的推动以及我们的创新计划和其他增值服务业务,我们可能无法继续增长或维持历史增长率或盈利能力”。

同时,何勤刚名下企业股权出质行为发生时间也主要集中于2014-2018年间。在其名下8条股权出质企业信息中,除有一次出质人为大连德旭经贸有限公司外,剩余7次股权出质行为出质人均为顺峰饮食酒店管理股份有限公司。此外,还有两家公司——大连顺峰饮食有限公司和北京顺峰乡村休闲俱乐部有限公司,分别于2016年和2019年因未履行相关协议和法律义务,被最高法列为失信公司。

记者在罗湖笋岗片区调查时发现,位于深圳宝能中心旁边安居锦园项目正在加紧建设,预计2021年6月竣工。而在招商中环项目,这里的部分公寓被深圳市人才安居集团买下,已经有住户入住,基准租金为每平方米每月47.03元,而记者发现笋岗片区的普通二手房小区租金已经接近每平方米每月100元。

除了多年未融资之外,房多多备受市场质疑的是其一直未能找到适合自己的盈利模式。而从赴美IPO招股书来看,“产业SaaS+房源赋能”的商业模型似乎是房多多新的发展模式。房多多方面认为,SaaS模式让“闭环在线房地产交易”成为可能,它不仅为经纪商户提供本地以及跨区域、跨城市的房源和买家,而且提供完成交易所需的工具和服务,房地产交易中的关键步骤都能在平台上完成。

对此,北京商报记者联系了北京顺峰贵宾商务会馆方面 ,但对方工作人员表示并不清楚上述房源的具体情况。截至发稿,北京商报记者通过查询北京市规自委、北京产权交易所,尚未发现此房源的抵押信息。

不管是公共租赁住房、安居型商品房还是人才住房,深圳正在加大支持保障力度。就在10月23日,深圳13个公共住房项目集中开工。据悉,本次集中开工的项目将通过新供建设用地、棚户区改造、城市更新、公共设施配建和产业园区配建等多种渠道进行建设筹集,总投资将超过130亿元,预计可提供公共住房约1.1万套。

借助互联网快速发展的势头,房多多在2014年迎来高光时刻。房多多联合创始人兼CTO李建成曾高调透露:“2014年的时候,在我们平台上服务的房产交易金额是2000亿元左右,主要以新房为主。”而当时,房地产市场排名第一的万科也刚刚迈过2000亿元大关。

其次,由于该楼自建成以来一直用于商务办公,物业管理成本较高,因此,虽与小区内其他楼栋同归金地物业管理,但单户物业费为4.56元/平方米,单位平方米计价高出其他楼栋近两元。按照此次出售58.5平方米最小户型计算,年均物业费大约为3200元,高出小区内其他同户型房屋近1400元/年。目前,大部分楼层正在施工,楼道内粉尘弥漫、电钻声轰鸣。施工人员表示,此次装修目的正是将部分商务房改装成居家。

在新增土地尤其是宅地供应极度稀缺的深圳,公开拍地往往意味着一次企业扩储的良机。回想2016年,多地被“地王”刷屏,深圳市场也是如此。当年6月,深圳龙华区出让当年第一块商住用地,这也是首宗商品房现售试点地块。最终,该用地由电建集团和中国金茂联合体以82.9亿元的高价拿下,折合楼面地价高达每平方米56781元。如今,这一深圳首宗商品房现售试点地块早已变身龙华金茂府,但住宅部分入市仍未有明确时间表。业内人士普遍预计,龙华金茂府的销售均价接近每平方米9.5万元至10万元,项目才能获得合理利润。而在此次推出的地块中,龙华地块的入市最高均价最高,但也远远低于每平方米10万元。

“上市筹集资金规模下降,不但和上市大环境有关,也和当前房地产交易市场降温有关。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,目前很显然,留给房多多上市的机会不多了,若此次能够成功上市,那么后续其凭借上市资源和融资能力,未来在业务创新和市场份额扩张方面是有积极作用的。

10月30日,一位打“五星”的消费者称:“以前的顺峰,一顿饭没个大几千根本吃不饱,近几年餐饮行业走下坡路,很多高大上的知名馆子都开始走亲民路线。”

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