大数据解读苏州各板块配套谁最强,华夏幸福

来源:http://www.epostabiLgi.com 作者:betway必威官网备用 人气:137 发布时间:2019-09-06
摘要:接着给大家做房企的半年报解析。今天的主角是神秘的华夏幸福。 近日房租上涨成了热门话题,一线城市这两年上涨的让一些工薪族实在吃不消,甚至一些毕业生要拿出工资的三分之一

接着给大家做房企的半年报解析。今天的主角是神秘的华夏幸福。

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近日房租上涨成了热门话题,一线城市这两年上涨 的让一些工薪族实在吃不消,甚至一些毕业生要拿 出工资的三分之一来交房租!居大不易,现在的感 觉是越来越不易,因为除了工资不涨,肉价,菜价 都在涨。

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随着房地产发展愈趋成熟,居住属性更强,其对于配套的具体实际落实情况的需求都更为迫切,从而对各项生活配套的数据质量要求更高。传统的案例式分析略显支撑力度不足,房地产市场对更全面的大数据的需求将日益增强。

如今北京月均房租已经升至近5000块,环比6月份又上涨了2.9%。另一方面,从总体来看,多数一、二线城市住宅租金上涨水平虽然相对较小,但也呈现出了平稳轻微上行的趋势。那么除了毕业季的推动还有哪些原因促使了租金上涨?

说到这家企业,一位地产同行的话颇能引起业内共鸣:

总体来看,影响房屋价值的周边配套要素主要有5大方面:交通、教育、医疗、商业和环境。为准确把握各板块价值,我们对苏州各板块内的配套数据进行了相关的清洗、分类,在大数据的基础上简单运用地图软件对各类配套进行落点,更加直观、形象地感受当下苏州日常生活配套分布情况。

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很多人可以对万科融创侃侃而谈,但是对于华夏幸福,谈了五分钟便可能语塞。

图:苏州州日常生活配套体系

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神秘指数高成这样,足以起到反效果:越是低调,外界反而越是好奇,非要找个机会一探究竟。

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北京房租上涨?是什么推动了一线房租?

现在,机会来了,刚刚公布的华夏幸福半年报,给了我们一个难得的解析华夏幸福的良机,也回答了不少之前的好奇。

苏州市区哪些板块交通优势明显?

先解读一下什么叫租售比?因为一些学者与专家习惯于用租售比去判别楼市状况,判别房价与租金是否合理?

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图:苏州各板块轨道交通配套分布

租售比定义:通俗地说租售比是指月租金与房价之间的比值。从投资者的角度看就是回报周期,也反映一个城市、区域、甚至一个楼盘同类物业投资价值。

看业绩报表,人们首先关注的都必然是盈利。从报表上看,华夏幸福上半年的赚钱能力还是很可观的。

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学院派认定,合理的房屋租售比在1:200到1:300之间。这个比值意味着如果把房子出租,200个至300个月(大致相当于16年至25年)内能收回房款,买房就是划算的。

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图:苏州各板块轨道交通配套评级

如果租售比低于1:300,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现。对此持不同意见的人认为,在中国用租售比来描述楼市运行状况及投资回报不太合适。比如说,在房价高速增长的阶段,投资回报主要来源不是租金收入,而是房产的增值。所以投资回报的计算应是:(房产溢价+租金收入)——(投资额+银行利息),而不是简单地租金累加。

2018年上半年,公司实现营业收入349.74亿,同比增长57.13%。而据2017年半年报显示,当期实现营收222.6亿元,同比增26.4%。

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实现归属于上市公司股东的净利润69.27亿,同比增长29.05%。公司实现高于行业平均水平的快速增长,净利润增速高居同行业前列。

苏州地铁交通体系分布较为集中,姑苏核心区板块站点最为密集,其次为新区核心、吴中核心及园区核心板块紧随其后,中心边缘区域板块一般只有1-2条路线经过。远郊外围其他区域板块目前暂无轨道交通配套。

北京的房租为什么会涨成这样?

报告期内,公司实现销售额805.04亿元,同比增长15.63%。

优质教育资源分布在哪板块?

有人喜欢用租售比不合理和供求关系不平衡来解读这一经济现象。听起来似乎有理论根据,也好像很合逻辑,租售比不合理,提高房租,房东有动力,市场有空间,否则一辈子收不回投资买房的钱。

此外,公司预收款项1433.15亿元,预计将在未来二三年内逐步结转为公司的营业收入与利润,有利于锁定公司未来三年的经营业绩。

图:苏州市区各板块教育资源分布

持这种观点的人认为房租涨有理论根据,顺理成章。认为房租上涨主要影响因素是供求关系的人,认为租赁市场,需求很大,但租赁房源不足,供不应求,租金必涨。其实任何影响因素,都是通过供求关系来产生影响作用的。北京虽然土地稀缺,但相对而言,房源并不稀缺。据业内专家胡景辉透露北京市未售未租的闲置房至少有100万套。如果消费可靠,想办法让它释放出来,北京的租赁房源还会紧张。

还有一点值得注意的是,华夏幸福的现金流数据。半年报显示,2018年二季度,公司单季度经营活动产生的现金流量净额为17.85亿元,年内明显改善。同时公司单季度回款率达到61.64%。公司现金流持续优化。

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对于一家房企,现金流可说是命脉。打开很多房企的财务报表会发现,即使在一些声名赫赫的大企业中,其经营性现金流也常常是负数。华夏幸福在今年上半年的现金流金额虽然总体为负,但到了第二季度却出现了近18亿元的正值,这点可说很难得。

图:苏州市区各板块教育资源评级

是什么推动北京房价上涨?说实在话,有形之手,无形之手各有贡献,大势,模式,方式都在为之努力。比如政策助势,纸币超发,资本发力,机构扎堆,房企上阵,高档租赁房源拉高均价,买房受阻租房增多,市场不规范,中介哄抬房租等等因素叠加,在一个时间点爆发,北京房租不涨才怪。但房租比房价更敏感,这种现象老百姓呼声更高,政府不会坐视不管。

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