大巴审查批准重启信号,刚需该不应该急着买房

来源:http://www.epostabiLgi.com 作者:betway必威官网备用 人气:131 发布时间:2019-09-06
摘要:时隔一年,地铁审批再度开闸。 近日网上热议最多的莫过于,一个京城土豪,全部7折抛售自己41处房产,都是大面积的豪宅,总面积9882平方米,货值起码在10亿元以上。 《华夏时报》

时隔一年,地铁审批再度开闸。

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近日网上热议最多的莫过于,一个京城土豪,全部7折抛售自己41处房产,都是大面积的豪宅,总面积9882平方米,货值起码在10亿元以上。

《华夏时报》记者从国家发改委获悉,7月30日长春的8条地铁项目获批。此举表明,自2017年8月自包头地铁叫停后陷入停滞的地铁审批正式重新启动。

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据悉,此次审议通过的长春地铁规划名为吉林省长春市第三期城市轨道交通建设规划,包含5号线、6号线、7号线、空港线、双阳线等8条线路,总长135.4公里;总投资787.32亿元,资本金比例为40%,其余资金由国内银行贷款解决。

六、中海地产

虽然有夸张成分,但奇哥想说,在当下这个市场环境下,这样大举抛售房产的并非少数。房地产风云诡谲,几乎是一日一变,有些人“坐不住”也非常正常。尤其是那些在大牛市时通过各种手段“炒作”之后拥有几十、上百套的“房姐”、“房祖宗”们。不敢说打包抛售41套房,反正在此时会适当套现资产,紧急避险。

记者注意到,直到8月10日吉林省发改委官网才公布上述消息,并罗列审批的几个过程。该官网称,2081年7月17日,国家发改委正式重新启动了全国轨道交通(包括地铁、轻轨等)建设审批工作;7月18日、19日,经过吉林省发改委反复沟通汇报,国家发改委基础司同意长春规划审议;7月30日,国家发改委召开主任办公会,审议通过长春新的地铁建设规划。

七、绿地控股

大炒房客一次抛售41套房产,而且是以7折的方式“甩卖”,到底传递了哪些信号?普通刚需购房者从中能窥探到哪些有用信息呢?

需要说明的,此次长春地铁的审批,完全就是按照新的标准审批的。此前的7月13日,国务院办公厅颁布《关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》(即52号文)。尽管审批再启,但并不意味着此前陷入停滞的所有申报项目都将获得通过,若因不符合新政要求的地方将被排除在外。

八、绿城中国

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恢复地铁审批

九、华夏幸福

首先,中介称不降价难成交!市场预期在陡转之下,炒房客持有房产没信心了

去年8月,受包头地铁停工事件影响,国家发改委在全国范围内暂停了地铁建设规划审批工作,长春地铁也因此进入暂停状态。

十、华润置地

连北京的炒房客都没信心了,其它城市可以想见,结果只会更糟。

随后国家要求国家发改委对全国轨道交通建设情况重新评估,在此基础上形成分类管理意见,待国家批准后再启动审批工作。现在看来,新分类管理意见,就是2018年7月13日出台的上述52号文。

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多个层面的消息已经证明,房地产正在悄然生变。其中最重磅的当属中央释放要“坚决遏制房价上涨”信号。炒房客现在真的是每况愈下,尤其是房价预期不断下挫的三四五线城市,棚改“半叫停”,调控亦有蔓延之势,可以说迎来了近两年以来最大反转。

这为新一轮地铁审批迎来了曙光。“近期召开的高层会议重提基建投资,我们也快马加鞭,立即着手推进。”国家发改委相关负责人对《华夏时报》表示。

笔者按:

中介的话更加证实了这一现状:现在不拿出诚意就想把房子卖掉是不可能的,国家都宣布未来要“遏制房价上涨”,购房者都不傻,都知道这是什么意思。所以,站在我们的立场,如果想成交,就需要做业主的工作,我们通常都会建议他们把价格挂低点。

记者在参加7月17日的国家新闻发布会上注意到,国家发改委回应地铁新政时就明确强调:除建设规划明确采用特许经营模式外,城市轨道交通项目总投资中,财政资金投入不得低于40%;对于没有落实偿债资金来源的项目,以及列入地方政府债务风险预警范围的城市,不批准或暂缓批准新开工项目。

2018年以来,房地产行业正式进入下半场,受房地产市场调控和金融紧缩政策(去杠杆)的影响,房地产行业已渐入微利时代,除了普遍面临的融资难和融资成本高的问题,不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘,大房企在本轮调控下的战略转型也愈发明显(尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向)。总体来说,中国房地产已开始往运营端转型,并已正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。

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参加此次新闻发布会的国家发改委政策研究室主任、新闻发言人严鹏程,当时对城市轨道交通新政问题做出了回应。

为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的认识,笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前50强的相关信息进行了整理,同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析,希望能给读者带来一些有益的启示。

其次,从“不敢买”到“加快卖”,压倒楼市的最后一根稻草已到!

“首先,需要各地政府统筹考虑财政预算,优化调整支出结构,落实项目资金,确保按时足额到位。”对于在建的地铁项目,严鹏程强调,新政强化了项目总投资中财政资金比例的要求,即采用国家批复建设规划明确的资本金比例和来源等要求,按期推进在建项目,不能出现“半拉子”工程。

接前文:《西政资本:地产前50强2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理(一)—恒大、碧桂园、万科、保利、融创篇》

奇哥说过房地产最难调控的是人心,因为只要预期存在,所有人不管你出什么政策都会勇往直前,他们坚信“买到就是赚到”,更相信历史经验,所以要调控房价,最应该解决的就是消费者的心理预期。以前调控楼市时国家高调宣布要“房住不炒”,要因城施策,要遏制炒房,这些话对控制预期事实上是无效的,因为大家都知道调控的核心还是“遏制房价过快上涨”,这表示房价上涨预期依然存在,即便微涨那也是涨,是涨就有得赚。

而对于正在履行审批程序和规划内的其他未开工项目,严鹏程称,要严格按照新政规定,加强项目出资方案的审核,只有在资金来源已经明确落实好的前提下,才能按程序批准和开工建设。

六、中海地产

前半程的调控因为有“限售”的约束,可能很多炒房客考虑到资金周转有期限会犹豫“不敢买”,但楼市上涨预期依然存在,所以市场之火难以平息。

按照最新的审批政策,很多城市虽然已获批建地铁,但再申请新规就将不被批准,“暂缓审批(核准)新项目,除已开工项目,暂停新开工”。 对比新标准,全国43个已获地铁建设批复的城市中,乌鲁木齐、兰州、呼和浩特、包头、洛阳、南通等6个城市指标不符合要求,这些城市申请新的地铁线路将不被批准。而完全符合2018新标准的城市,目前只有唐山尚未申建地铁。

中海地产在2017年年报中表示将加大一二线城市棚户区、城市更新等非公开市场土地投资力度,多元化增加土地储备,不过在当前国家棚改货币化收缩政策下将影响这一进程的实施。总体来说,中海地产的风格相对“保守”。公开报道显示,其负债率只有20%,其杠杆利用得相对较少,发展以“稳”为主,以利润取胜而非规模。但是,依靠控制各项成本以增加利润可能会对公司发展产生一定的影响。

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下一个会是谁

(一)战略调整

但是这次不同,国家态度强硬要“遏制房价上涨”,预期顷刻间荡然无存,不能涨价的房子炒房客放在手上是没有安全感的,“加快卖”才是最好的选择,因为极大概率这些房子未来会成为“烫手的山芋”。所以这次国家主导的扭转房价预期,其实是摸准了人性的软肋,预期逆转等同于压垮楼市的最后一根稻草,这最后一根稻草运到,我们大可坐等房价下跌。

除了长春,《华夏时报》记者采访了解到,接下来最有希望获批的地铁新规划或是成都、西安和武汉,这几个城市最近上报的轨道交通方案,经反复斟酌,精简了规模,有的项目被调整为下一期上报项目。

尽管大环境的融资形势非常严峻,但中海当前的流动性非常充足,融资成本目前也基本能控制在年化6%左右,在战略发展方面,一是着力“好中求快、稳中求快”,销售策略和节奏更为进取;二是加速拓展一线及二线城市都市圈,高效吸纳土地储备,且重点布局商办板块,主要是大力开发联合办公和长租公寓领域;推出股权激励计划,并主要面向公司逾400余名中高级管理人员以及技术骨干等;四是制定2018年业绩增长目标,追求“又好又快”的发展目标。

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四川发改委系统的一官员向《华夏时报》记者证实,四川发改委在8月5日组织召开了成都最新规划的地铁项目专家初审会,并顺利通过初审。

(二)拿地策略

再者,房产税即将杀到,留给炒房客和多套房者处理资产的时间不多了

据其介绍,此次上报国家发改委的成都市轨道交通第四期建设规划(2019年至2025年),最终上报方案只包括9条线路,规模总计198.5公里。相比此前成都拟上报的15条线路、总规模283.3公里,减少了6条和85公里。

主抓并购、招拍挂、合作模式,在一二线城市拿地金额占比超过80%,拿地区域分布较广,如2018年6月拿到了乌鲁木齐、福州、长春、天津和济南共5块土地。

叶檀说,中国家庭财富房产占比高达80%,房价下跌便有千千万万人瞬间变成“负翁”,且绝大多数人不堪一击,只能坐以待毙。

《华夏时报》记者在此前的采访中就了解到,积极推动重启地铁申报工作的还有西安。

七、绿地控股

当下最明智的做法就是要合理配置资产,卖掉劣质资产,转换成优质资产才是避险的王道。叶檀如此说,其实是大有依据的——房产税必然会出台,对此不要抱侥幸心理。

记者在陕西省发改委近日公布的“2018年陕西重点建设项目年度计划”中看到,涉及的地铁项目包括,正在续建的6条,将新开工的3条,开展前期工作的6条,规模也不小。

与前几家大地产公司面临的发展问题类似,绿地遭遇了多元化困局,2017年绿地多元化业务中的建筑、汽车、商品销售、能源方向的毛利率仅分别为3.75%、3.98%、1.38%和1.67%,使整体毛利率大幅拉低至14.34%。绿地进入2018年以来负债率较高,利息支出大,按8%的融资成本计算,每年的利息支出就高达400亿元。根据公开报道,近期绿地重庆、上海、成都、西安,郑州、武汉等多地项目亦爆出存在质量问题。尽管绿地有境内外融资双方管道,但政策收紧,融资渠道受限,在高负债率的背景下,融资成本可能将进一步上升。

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据悉,西安地铁办上报国家发改委审批的地铁规划,仅为8号线、10号线一期、15号线一期等线路,与此前公开披露上报的也少了很多“我们上报的地铁项目修改很多次了”。西安地铁办的工作人员告诉《华夏时报》记者,“省市两级领导已经多次与国家发改委沟通了,就等发文了”。

(一)战略调整

从最近释放的信息看,叶檀认为房地产税出台最多还有2年,这意味着留给炒房客和多套房者逃命的机会仅有两年。奇哥之前就说过,纵然很多专家学者百口辩解,房产税难以降房价,劝民众不要太过期待,但我们都知道这只是“房产云集”的专家们编织的又一个谎言!房产税出台房价必定受到重创,尤其是三四五六线城市,房价腰斩都是大概率事件。

武汉的情况与西安类似,对新上报的地铁项目做了更精细化的调整。

绿地在2018年的战略调整有目共睹,主要体现在如下几方面:

基于以上三点我们就完全可以理解“巨富”的炒房客为什么要急着抛售房产了——身处楼市巨变漩涡之中,聪明者都在抓住机会脱险,哪怕是少赚一点,也要比最后凄惨而亡要好。

事实上,各省上报国家发改委的地铁规划并不少,少的一两个,最多的十几个个,而今这些扎堆上报的地铁项目,正排队等待审批。

一是在内部培养8家300亿以上的区域公司,成为2018年4000亿目标的重要基础,在原有的小镇、大盘、超高层项目外,增加短平快项目,加快周转率。

易居研究院院长杨红旭一针见血地指出,当前,仍在急吼吼投资房子的,不是傻就是笨!叠加昨天住建部又风风火火地启用了“约谈”大招来看,我们更加笃定了未来楼市会逐渐开启下跌通道,因为“约谈”的城市肯定是有问题的,有问题就必须改变。住建部的“约谈”其实等同于公布了哪些城市将率先改变。

就此,长期跑审批项目的某地方发改官员对《华夏时报》记者说,近五年,很多城市新建了地铁,尤其是随着2013年我国城市轨道交通审批权从国家发改委下放给省级政府,城市轨道交通建设进入快车道。数截至2017年末,中国内地共计34个城市开通城市轨道交通并投入运营,开通线路165条,运营线路达5033公里。

二是依托房地产主业优势,启动“地产+”的新一轮布局,积极发展大基建、大金融、大消费等产业集群,为公司发挥协同效应、平衡经济波动、实现持续增长,2018重点布局养老和文旅项目,如“雄安绿地双创中心”、山东胶东半岛布局千亩康养小镇、雪莱小镇,“地产+科技及综合产业”之新动能产城融合,包括会展经济园、科技先行谷、生活示范区等三大园区,如中国济南绿地国际博览城等。绿地科技先行谷以先进动力研发、孵化为核心,重点打造先进动力产业园、绿地云谷产业园和科创总部园三个园区。

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而今,地铁审批权再次收归国家发改委,发改委要求各地的地铁建设要“严控风险、量力而行”。

三是重点围绕快速成长的高铁站和快速周转的三四线城市项目,增加土地购置。

时下有很多人以“刚需”之名咨询问我是否应该买房,还要不要等?奇哥对于刚需买房其实观点从未改变,是刚需居住需求为大,但凡以满足自住为目的的购房首要考虑的不是时机,而是审视自身能力,有能力尽早买。

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