全国化步伐再加快,要看盈利质素

来源:http://www.epostabiLgi.com 作者:betway必威官网备用 人气:170 发布时间:2019-12-21
摘要:“因为它的会计准则是要将酒店的折旧扣在成本中,我们的资产每年在继续减值。”所以随着每年租金的上升,酒店的年收益率才会达到如此高的水平。 现场提问:今年的销售目标是多

“因为它的会计准则是要将酒店的折旧扣在成本中,我们的资产每年在继续减值。”所以随着每年租金的上升,酒店的年收益率才会达到如此高的水平。

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现场提问:今年的销售目标是多少?香港的销售物业多是外缘,未来的投地和卖楼策略如何?同时,如何看香港楼市的前景?今年的楼市情况如何?

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其实国家也就是给了这些城市一个名正言顺的地位,并没有很实质性的政策扶持,关键在于这些城市经济足够强,有城市协作的基础,不然还搞个毛线大湾区?

目前,这些工作已经有了成效。“你看到我们的合作方式,就像香港的Alipay,就是我们屈臣氏的客源。”甘庆林说。

感谢配合!

沙井的老城区被大量的厂房和农民房包围,厂房还相对好拆,但是大量的农民房要怎么拆迁呢?

而在屈臣氏之外,长和系去年和很多科技巨头组建了合作联盟。“现在我们和国内如阿里巴巴、小米、美图等公司合作。他们有他们的技术,我们就是用他们的产品,能够帮助他发扬光大,然后大家达到互利。”对李泽钜来说,合作是“一家便宜两家占”的好事。

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为什么粤港澳大湾区会如此受人瞩目?

现场提问:会不会因为香港的楼市稍许回升之后就去投地?

在融资方面,2018年公司平均融资成本为7.5%。统计蓝光发展的具体融资情况,报告期内公司新增25亿元公司债、14亿元中票、50亿元短融的批文;发行永续中票10亿元、短期融资券5亿元、购房尾款ABN 11.4亿元、购房尾款ABS 8.2亿元、私募债50亿元、2.5亿元美元债,融资方式持续向多元化拓展,保障企业未来业绩增长。

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“任何一家酒店拿出去卖也好,重建也好……如果按10000多港元/平方呎(意思即按现在商厦的租金)计算,它的价值会有90%转变为盈利。”李泽钜称。而且,将酒店改建成甲级写字楼,毫无疑问会更赚钱。

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最早入驻的富士康,吸引来了大量相关企业经常产业聚集,智能终端研发、生产企业、液晶面板企业等等。

李泽钜:每个爸爸都会培养孩子的。

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但按照目前的规划,也就是蛇口和宝中会被划入前海范围内,但是把距离前海30公里之远的沙井也划入大前海的概念,这就有过度炒作的嫌疑了吧。

现场提问:除了传统的产业之外,还会看一些新兴的行业,大概有什么行业?

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现场提问:刚刚说到阿里巴巴和腾讯好像有意收购一点股份,是否可以透露一下详情?

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现场提问:淡马锡销售它们持有的屈臣氏股份,长和在寻找屈臣氏的合作伙伴的时候,有没有一些先有的投资者?

插图除数据图外均来源于公司官网及网络,

关于这一点,就更好理解了,国家明令禁止填海造陆,也同步提出要保护海洋,所以海洋新城的规划就是扯淡,没有多少实际的利好落地。

去年11月,长江实业联合长和、长江基建与电能实业,对澳洲天然气管道营运商APA Group的收购最终宣告失败。

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空港经济的特点是,带有明显的空港依赖性特点的产业集聚区。

李泽钜:传闻我就很难评论,唯一一个可以补充的是,在长江和记有很多宝贝,其他股东未必知道它的价值。

2018年,蓝光发展全国化布局继续加快,主要表现为大幅加大非成都城市的投资占比。其中,华中和华南区域待开发土地增多最为明显,占比分别较2017年上升21.0和12.5个百分点,至25.7%和25.2%,区域布局更加均衡。未来,滇渝、华中、长三角、北京和华南区域将是蓝光发展业绩增长的新驱动。

而且广深科技走廊其实更像一个结果导向性的产物,形成一条走廊并不是大湾区一定要达成的目标,而更像是城市化发展的最后呈现,是顺水推舟形成的。

“而地产行业是乐观的,我们会继续做。”李泽钜认为,过去有些人总是盯着集团在香港投资的多与少,其实有失偏颇,“我们有时多一些,有时少一些。”但是最重要的还是要抓紧盈利的质素。

在投资力度上,2018年,蓝光发展加大投资力度,新增土地储备共85块,总建筑面积约1496万平方米,相较2017年592.7万平方米的新增土地储备同比增加155%,总土地储备增厚。

在这一轮行情中,深圳作为全国最先领涨的城市。

李泽钜:就是我们已经跟进了最新的会计准则。关于估值,其实我们投资物业估值这么多年都是偏向于保守的,这也是我们的传统,但是外面的机构也会再独立估计的,应该外面的人估计的会比我们的估值高一些。但是其实最大估值偏低不是投资物业,而是酒店。如果有留意,我们现在在香港大概有15000间房左右。因为酒店按照会计准则是没有重估的,反而调转头是每年以物业做折旧,所以现在在长实,酒店每平方呎是1000来港元而已,现在数以万计的酒店,包括我们那些最漂亮的海景房,全部都是1000来港元/平方。15000间房左右,大家可以算算,如果重新估值,就会有很多公允值变动出来,但是现在没有做,因为会计准则是不需要做的。

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所以深圳的大空港,更多还是小打小脑地玩一下,真正发展起来的阻力太大太大。

至于屈臣氏是否会上市。李泽钜就表示,自己不能在记者招待会上说一件还未经讨论和决定的事,但是公司亦不会抹杀任何可能性。“只是现在暂时这五分钟我们不会有一个决定,我只能这么说,这也是长江的优良传统。”

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开车走在会展CBD的主干道,会发现还有很多道路在正在修建,泥头车来来往往,几十个塔吊同时开工建设,一派新城建设热火朝天的模样。

但这次失败并没有阻碍长和系在全球的投资步伐,机会多的是。“公司刚刚在意大利谈成功一个。”李泽钜说,“意大利很欢迎我们。”李泽钜指的是,长和不久前完成的对意大利主流电讯公司Wind Tre的全面收购。

2015年至2018年,蓝光发展业绩实现快速增长,复合增长率达到67.2%。2018年,蓝光发展实现销售业绩855.4亿元,同比增长47.1%,高于2017年YH50房企的平均同比增速。根据蓝光发展各区域销售情况来看,成都是公司规模发展的关键,2018年贡献销售额287.5亿元,同比增长20.9%,占总销售额的33.6%,是蓝光发展业绩增长的主要来源。

它,是有机会的。

李泽钜:策略一定没有改变。我在长江三十多年了,做总经理也快二十年了,可能过了二十年了,我们的“发展不忘稳建,稳健不忘发展”的优良传统一定不会有改变的。我们努力地在未来为资产增值,为股东的投资增值。实现增值要么是盈利提高,要么是使得盈利的质素改善。现在外面有些时候风大浪大,盈利的质素可能更加重要。现在两个方面我们都会努力做好。

从结转数据上看,2018年,蓝光发展实现营业收入308.2亿元,同比增长25.5%,主要是由于报告期内住宅收入结转规模增大所致;实现净利润24.9亿元,同比增长99.6%,远高于2017年YH50房企的净利润同比增速,其中实现归母净利润22.2亿元,同比增长62%。随着销售业绩增速的加快,预计公司的营业收入规模和利润规模仍有较大提升空间。

我们甚至可以看到沙井会展中心取代广州琶洲会展中心——成为华南会展老大,只是时间问题。

李泽钜:不是危机,是我们向上的盈利质素。盈利质素不外乎有几种,一是geography diversity(布局多样性,即全球化布局),二是industry diversity(产业多样性,即业务多元化),三是它行业是否可持续。地产行业是乐观的,会继续做。过去有些人说我们投资在香港多与少,今年有时多一些,有时少一些,但是最重要的还是抓紧盈利质素。如果觉得一个地产项目是稳定的,同时那个区域是卖楼容易的,它的盈利质素就好过其他地产项目,它也是盈利质素的其中一块。当然如果有固定收入,盈利质素就更加容易明白。

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这些什么科技走廊,什么经济带,什么城市圈,其实都是为了造概念,关键还是看产业的落地。

李泽钜:有很多外围的因素,比如中美关系,比如有很多国家的决定,不是因为针对香港来做,但是它会影响到香港人的就业、经济,不能说一个人决定一年的事,看到一个礼拜已经不错了。所以我不能武断地说可以看穿今年,这是不可能的,不是保守不保守的问题。

营业收入持续增长,利润率不断上升

由对空运时效性产生的依赖,形成的产业聚集,特别是高单价或高精尖的产业聚集,便是空港经济的核心。

现场提问:最近四大华资地产商都有两家先后做一些养老、老人住房市场,会不会顺应人口老化的趋势有相似的动作?

业绩实现快速增长,华东华南后发增长迅猛

目前沙井的会展中心已经封顶进入内部装修阶段,会展CBD的写字楼也同步在建,有的还在挖地基,有的已经露出地面。

现场提问:香港的楼价指数连续升了几个礼拜,想问问您如何看今年的楼价升跌?

2018年,蓝光发展净负债率为102.7%,较2017年末有所上升,主要是由于2018年蓝光发展新增土地储备大幅增加所致。虽然2018年蓝光净负债率有所上升,但仍低于2017年YH50房企的平均净负债率,处于可控范围之内。另外,从现金短债比来看,蓝光发展的现金短债比一直处于上升的趋势,2018年现金短债比为1.7,但货币资金仍可以完全覆盖短期负债,短期偿债压力较小。

从北到南,横跨整个广州城。

李泽钜:我们现在52个国家,我想找一个最好的、最不好的、最紧张的都答不了,是同时在互动中的。

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就像位于塘尾地铁站的华强城,是拆完工厂是来建设住宅、公寓、人才住房、安置房、写字楼、商场、学校,而不是用来建设**产业园或者所谓的大空港。

但有声音提出,为何长实旗下位于香港的酒店如此赚钱,为何还是要去重建?这种声音的数据支持是,长实集团去年酒店及服务套房业务收入达到港币51.52亿元,祛除物业折旧的影响,剩下的利润有19.24亿港元。

其他区域,诸如华东、华中、滇渝、北京和华南区域实现销售额分别为209.2、133.3、110.8、73.2和41.4亿元,同比增速分别为107.1%、26.9%、16.7%、84.5%、1252.9%,各区域的均衡发展进一步加强公司市场抗风险能力。

然后我们再来考虑距离前海30公里的沙井什么时候能被前海辐射。

现场提问:长江有很宝贝,现在是否有分拆的计划?

毕竟周围都是低矮的农民房和厂房,人群杂乱,低端商业密布,城市界面还是破旧如斯,所以居住体验不会很好。

甘庆林:李主席给我们的指示,基建的定义是,任何资本密集的项目如果可以带来一个稳定的、好的回报,那就是基建,所以有传统的,也有其他方面的。

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摩的搭着穿着工服的小厂妹在道路上横冲直撞,在一堆等红绿灯的小汽车中乱窜抢道,耳边还响着道路两旁服装店放着的聒噪音乐《最炫民族风》。

李泽钜:如果找不到新挑战给自己才是最大的挑战。

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现在前海和宝中之间的双界河尚且还没有规划大桥相连,距离前海一河之隔的宝中什么时候才能被前海辐射?

现场提问:科技公司对于香港未来的发展有什么影响?

2013年至2015年,蓝光发展抓住市场窗口期,布局华东、华中地区的多个一二线城市,开始全国化进程;2015年后,蓝光发展在各区域开启深耕道路;2018年蓝光发展各区域的土地储备持续增厚。

通俗来讲,就是:随着社会经济的迅速进步,人对于许多事物的更高阶需求,贸易物的货值逐步提高,对货物的时效性也逐步提高,机场to机场,显然是最好的方法。

李泽钜:入账盈利没有下跌。这个问题请会计方面的同事文先生回答一下。

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前海扩容示意图

李泽钜表示,影响长和系盈利质素的因素不外乎有几种:一是geography diversity(布局多样性,即全球化布局),二是industry diversity(产业多样性,即业务多元化),三是这个行业是否可持续。

亿翰股份,专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务,已成为70%以上百强房企的顾问伙伴。

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李泽钜:这么感性,我很难回答的。正常来看,就是这个团队这么多年了,李嘉诚先生做顾问,我们也一样找他。同时,我转了一个头衔,但是,年度报告也是我们的团队做,所以不是很能感觉到有转变的感觉,内部也感觉不到很多转变,大概同事们都不觉得有什么转变。

在行业多变时代,企业咨询模式转型之秋,亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手,专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索,以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。

毕竟深圳是属于服务型政府,比较倾向于发展经济,经商意识浓厚,而拆迁这种棘手的事情,更倾向于留给下一任,所以旧改的不确定性极强。

以致于,长实集团在去年下旬至今,集中推动了多个在香港的地产项目,包括重建红磡双子酒店海韵轩、海湾轩为商厦,重建和记大厦,申请粉岭古洞北项目增建,及元朗丰乐围项目成功获批图纸等。这是前几年没有做到的。

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深圳要建成大空港最难攻克的问题不是钱,没有土地就是深圳发展大空港的死结。

李泽钜:你看我们的年度报告,我们现在的借贷有多少个比例,做多少都有钱做其他的,不用看做这个,而不做那个的。

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广州白云机场在北,琶洲展馆在南,一下飞机,需要穿过拥挤的机场3号线,然后再在体育西路换乘番禺广场方向3号线,再在客村又换乘一次8号线,才能气喘吁吁地来到会展中心。

以下为长江实业集团有限公司2018年度业绩发布会问答实录:

作为蓝光发展大本营的成都,2018年持有待开发土地的规划建筑面积为217.6万平方米,占比达到15%,相较2017年下降29.1个百分点,公司对成都区域的土地依赖性降低。另外,滇渝和北京区域的持有待开发土地的规划建筑面积占比均达到10%以上,相较2017年均有不同程度的提升。

很明显的是,深圳的空港经济不一定能发展好,毕竟是个新兴产业,但一定会有相关的优惠政策进来,相关建设规划落地会加快,但是要有大的突破还是比较难。

甘庆林:当然,科技公司放了很多时间在科技方面,我们的合作方式,好像香港的Alipay,就是用我们的营销渠道,百佳、屈臣氏的客源,科技公司就是放了它们的科技,双剑合壁也挺好的。现在长和就是一个很大的市场营销方面的合作伙伴,我们有用户,有屈臣氏客源,而现在和国内合作的如阿里巴巴、小米、美图等公司的合作,它们有技术,我们就是用它们的产品,然后大家达到互利,一家便宜两家占。

加大投资力度,布局趋于均衡

距离前海8公里的坪洲西乡什么时候才能被前海辐射?

现场提问:未来长和最大的挑战在哪里?

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好,回到文章开头提的那个问题,沙井有没有希望在下一轮深圳行情启动时迎来暴击?

这同样也体现李泽钜对“盈利质素”的追求。他强调长和的运营策略一定没有改变。“我们‘发展中不忘稳健,稳健中不忘发展’的优良传统一定不会有改变的。”

蓝光发展

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李泽钜:我简单回答你一下,小女孩,就放过她们吧,还有很多东西要学。

本系列由独家出品

其中,房价获得暴击的区域就是承接南山外溢的宝中和承接福田外溢的龙华,涨幅远远超越了关内成熟片区,翻倍是打底,个别明星楼盘甚至翻了2倍多。

现场提问:香港征收空置税合不合理?

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