西安超半数在售楼盘开盘时无需摇号,离开那些

来源:http://www.epostabiLgi.com 作者:betway必威官网备用 人气:158 发布时间:2019-12-26
摘要:3月30日是西安楼市开启摇号销售一周年,曾引来热议的西安楼市摇号政策目前运行状况如何? 我们常说楼市/股市具有货币的蓄水池效应,即把市场中的很多钱汇合、聚集在这些资本市

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3月30日是西安楼市开启摇号销售一周年,曾引来热议的西安楼市摇号政策目前运行状况如何?

我们常说楼市/股市具有货币的蓄水池效应,即把市场中的很多钱汇合、聚集在这些资本市场的池子里。那该如何理解这种效应?这种效应有何影响呢?

奥园最近备受关注,因为发了一份极具增长性的财报。

昨日,华商报记者从西安市住房和城乡建设局获悉,从去年启动摇号至今,共有334次开盘销售,其中有170次的开盘无需摇号。

1、钱多,物价为何不涨?

近日,中国奥园(下称“奥园”,03883.HK)发布2018年业绩公告。据财报显示,2018年,奥园实现签约销售额912.8亿元,对比去年的455.9亿,同比增长100%,超额完成了730亿元的年度业绩目标,营收方面更是从191.1亿元涨至310.0亿元。

>>物价申报

过往的经济学通胀理论告诉我们,钱多物价必涨。可从过去十年的经历看,未必如此。

而在光鲜亮丽的销售额背后,是奥园的负债极度飙升据财报显示,奥园的总负债从的986.8亿升至1581.2亿,同比上涨60.24%,而负债率亦涨至83.73%,不过还好奥园目前的短期债项为237.71亿元,1年以上2年以下需还债为211.7亿,而目前奥园拥有396.22亿元的现今及现金等价物,短期内偿债压力不大。

首批25个项目15个价格过万

这是一张2009年以来M2(可通俗的理解为市场中的钱)数量和CPI(可通俗的理解为物价涨幅)的走势图。

值得一提的是,此次财报没有公开现金流量表,这是近些年来奥园首次。

针对西安市商品房市场价格近两年持续走高而引来各种议论的情况,原西安市住房保障和房屋管理局相关工作人员在与记者交谈中也深感无奈,这位工作人员表示,西安市商品房价格申报2017年已交由西安市物价局了。

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而对于这份财报,外界的评价是,“当郭梓文不再找娶女明星的小伙伴合作,曾经经历两次滑铁卢而错过黄金时代的奥园要翻身了。”

华商报记者在2017年9月22日发布的《西安市物价局关于商品住房价格申报有关问题的通知》中看到:“商品住房项目在办理预售许可前,或已取得预售许可证但尚未售出的商品住房在调整价格前,须向西安市物价局进行商品住房价格申报。”

由图可知,M2由2009年初的49万亿增加到2019年初的185万亿,现在钱的数量是十年前的3.77倍。可物价呢?除了2011年前后约一年多的时间物价涨幅超3%外(最高也就是2011年7月的6.45%),其他约8年多的时间物价涨幅都在2%左右徘徊。

奥园前身,风光无限

2017年10月9日,在《西安市物价局商品住房价格公示项目名单》中,第一次申报的25个项目中,有15个项目商品房价格超过1万元/平方米,8个项目在9000元/平方米以上,这8个项目中,有两个项目接近1万元/平方米,分别是9980元/平方米、9995元/平方米;在这25个申报项目中,只有两个项目在9000元/平方米以下。

有人会反驳说:钱多了,可商品和服务也多了啊?对应的物价没涨也正常啊。

上个世纪90年代是一个群雄并起的时代,在九百六十万平方公里的土地上,各个行业都在迅速发展,无数能人白手起家,最终成为了行业的龙头,深圳万科、广州越秀、招商蛇口.....这是一个创业的黄金年代。

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那这十年GDP增长多少呢?2009年初我国GDP约为32万亿,而2019年初我国GDP约为90万亿,现在GDP是十年前的2.8倍,可M2却是十年前的3.77倍啊。也就是说钱的数量涨幅远高于实物数量的涨幅。虽然如此,但物价稳定、涨幅很小。

下海,也成为了无数年轻人的选择,奥园的创始人郭梓文也不例外。

>>房价谣言

说好的货币超发引致通货膨胀呢?

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深夜排号抢房 加剧楼市恐慌

理论来自与实践、并用来解释实践。不能说以前的通胀理论过时,最起码需要在新的社会经济条件下进行调整。

郭梓文出身国企梅山集团,在这个番禺最大的国企中做到了总经理助理的位置,这个阶段的经历带给了郭梓文丰富的人脉关系。

说起去年西安市住房保障和房屋管理局(现与西安建委合并为西安市住房和城乡建设局)下发的《关于进一步规范商品住房销售行为有关问题的通知》,记者从知情人士处了解到,起因源于网络和自媒体渲染,然后是某开发商深夜开盘哄抢的视频。

科技进步、商品生产自动化使得产能过剩,原则上可以无限量供应人们必须的任何商品(如维持基本生活的吃/穿/行商品服务等),既然有无限量的商品供应,所以物价上涨也就难上加难了。

1991年,郭梓文拿着东拼西凑的5万元,通过承包负债累累的番禺建安装饰公司,淘到了人生第一桶金。之后郭梓文一发不可收拾,夺得了梅山集团旗下的梅山建设公司的承包权,从此“郭承包”名号在外。

所谓的人云亦云在去年西安楼市体现并发挥得淋漓尽致,一位网友在论坛上发帖,列举了西安市场上几个高价楼盘后,就得出西安房价进入2万元时代的结论,随后很多置业顾问在朋友圈疯狂转发推送。

所以现在的物价上涨都是结构性的,即在某个阶段、某些商品/服务因供给失衡或资金猛然大量流入而出现价格上涨,如曾经出现的蒜你狠、豆你玩、姜你军、糖高宗……

1996年对郭梓文是一个不平淡的年份,郭梓文已经不满足于承包的束缚,开始向房地产踏出了正式的一步。郭梓文先在香港注册名为“金业”的公司,再由金业和梅山建设一起合作开发项目。“金业别墅花园”就此诞生。

紧接着另外一条“有领导认为西安商品房卖3万元都便宜了!”的消息不胫而走,说得有鼻子有眼。

这十年货币超发而物价却不涨,多印的钱都去哪了呢?

金业别墅花园是郭梓文打开房地产大门的钥匙,而1998年的“广州奥林匹克公园”就是让郭梓文在地产圈里声名大噪的王牌作品。

谣言官方还没有来得及澄清,又出现了某楼盘深夜开盘,只有500多套房源却吸引了3000人排号抢房的视频。虽然该楼盘开盘被原西安市住房保障和房屋管理局紧急叫停,但朋友圈中疯狂转载和歪曲,再加上地产销售人员的疯狂转发,第二天更多的开发商开始捂盘惜售,只卖付全款的。西安房价快速上涨假象瞬间弥漫了古城。

对的,也许你猜到了,钱都去了楼市。这就很好解释了最近十年间,为什么一二线城市的房价涨幅如此之大——一般都在3倍以上。

1998年6月,金业集团向广州番禺地名办提出了申请,将旗下的“金业体育花园”更名为“广州奥林匹克公园”,并说服了被中国奥委会授权“奥林匹克概念”的中体产业联合开发。

现在看来,要想考证出谁是这轮房价暴涨的确切推手,恐怕是一道无解的谜题。

我们都知道,钱大致分为两类:增量的钱和存量的钱。前者就是指新增的信贷、银行贷款,后者是市场中正在流通、已经存在的钱。

“运动就在家门口”的理念、响亮的名称、中国复合第一盘的噱头,让广州奥林匹克公园一时之间成为了备受追捧的名盘。无数广州人以住在其中为荣。

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这十年很多人进城买房,买房的钱来自哪里?很多人除了付个首付,剩余的钱都是银行贷款啊,银行贷款就是新增的钱,说明增量的钱很大一部分流入了楼市。

开盘后三天三夜的排队购房、“广州十大明星楼盘”、“最佳户型设计奖”、“中国命盘”、首个“阳光健身工程”、国家体育总局局长与国际奥委会主席的亲笔题词,都不断给广州奥林匹克公园加固金身。

>>坚决遏制

那买房的首付又来自哪里啊?很多人说是自己存的啊、向亲朋好友借的啊……当然更多的是双方父母/爷爷奶奶/姥姥姥爷六个钱包的钱,而这些钱就是存量的钱啊。

不单单广州奥园站在了房地产的顶端,郭梓文在2002年,也被《中国房地产报》评为该年度“最具影响力的人物”。

公证摇号成西安楼市定心丸

钱越来越多,可越来越多的钱却流向了楼市,这就是房子的货币蓄水池效应。

因为奥林匹克公园,郭梓文算是在房地产圈站稳了脚跟。

西安市住房和城乡建设局有关负责人介绍,“全款购房优先”“开盘必光”等等,开发商的一些小动作让很多“刚需”苦不堪言,抑制投机投资性购房需求,引导住房消费趋于理性成为监管部门的重中之重。

这一效应是如何实现的呢?

2001年7月13日,北京申奥成功,“奥林匹克”四个字的价值一夜之间身价倍增。

他表示,去年3月30日,该局下发《关于进一步规范商品住房销售行为有关问题的通知》,正式实行意向登记与公证摇号售房,通过建立统一的商品住房意向登记平台,全面公开商品住房房源等信息,对于意向登记人数多于可售房源的要求公证摇号销售、实施“刚需优先”等措施,全面提高市场透明度,维护购房群众公平交易权利,引导理性住房消费。西安用一个旗帜鲜明的态度让购房者不再担心,不仅规范商品住房销售行为,明令禁止“全款买房优先”行为,同时明确要求,意向购房人数多于可售房源的,应采取公证摇号方式公开销售。

2、房子是这样蓄积货币的

2002年,郭梓文从一个名不见经传的番禺名人榜迅速进入了《福布斯中国100富人榜》。

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我们知道,房子/股票等资产是买卖双方交易的标的物、是货币流通/换手的介质,有买才有卖、有卖必有买,一手交钱、一手交货。也就是说,市场中钱的数量并没有发生增减,只是从一个人手里转移到另一个人手里了。

初次借壳,遭遇风波

>>严厉打击

买房人把钱(自己积蓄及亲友借来的钱/去银行贷款贷来的钱)给了卖房人(新房开发商/二手房的个人房东),卖房人就可以把卖房到手的钱用来买买买、花花花啊。

自古以来,可以共患难,不能同享福的例子屡见不鲜。郭梓文的金业和中体产业似乎也走上了这条道路。

先后6次处罚违规售房等行为

这个交易之后,卖房人手里钱就跟房子没有关系了。既然如此,市场中的钱就会很多,房子汇集货币、锁定货币的蓄水池效应又体现在哪里呢?

随着“奥林匹克花园”声名鹊起,不同的声音开始出现:

这位负责人表示,为了落实“房住不炒”,实施“刚需优先”,该局不仅及时出台了相应的细则,同时加大了巡查力度,对违法违规的房地产开发企业、经纪机构依法实施行政处罚。

看清了,包括房子/股票在内的资产,其货币蓄水池效应主要体现在两个方面:一是因资产买卖而造成的贫富分化,钱集中于少量人手中了,从而减少市场中流通货币的数量,二是因预期资产价格继续涨,人们会压制别的消费、减慢货币的流通速度。

中体认为:奥林匹克花园之所以成功,是因为靠着“奥林匹克”的大名,由谁运营并不关键,只要符合条件的房企,都可以做到。

他介绍,该局要求商品房开发企业取得《商品房预售许可证》10日内必须开通住房意向登记,登记时间不少于3天,有效杜绝了房企挑选全款客户、捂盘惜售、深夜开盘等影响群众公平购房的不规范行为;在此基础上,持续开展房地产市场整治活动,严厉打击开发企业违法违规行为,主动公布违法违规典型案例,起到警示作用。先后6次对违规售房等行为作出行政处罚,公布了12批存在违规行为的房地产经纪机构,从而规范商品住房销售行为,保障购房人的知情权、选择权,营造公开、公平、有序的房地产市场发展环境。

因资产价格上涨,前期买入的人会赚很多的钱——实际上是财富的转移,包括买房人及亲友及六个钱包的积蓄,还包括买房人在银行的贷款(也就是买房人的债务,要用二三十年的时间去还)。社会上的钱因房子而聚集到一小部分人手里,也就是贫富分化。

金业认为:奥园的成功更多是依托金业对复合地产深入了解,拥有复合地产真正的内涵,从产品研发,到管理团队,这些才是成功的主因。

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富人有很多钱,可他们的边际消费较低——富人总不能一顿吃1头牛/喝一箱奶、同时开两辆车/穿三套衣服/住五套房吧?他们花钱会有一个量的天花板。而想消费、想改善生活的普通人呢?他们可想消费,但是没有多余的钱啊。

这个当时给金业带去无限风光的名字,终于给它带来了隐患。当分歧不能解决,那迎来的只有分手。

>>回归理性

结果就是市场中的钱很多,但都在富人账户里存着、躺着,并没有在市场中流通——市场中流通的钱也就少了。而这一切的根源是什么呢?就是房子啊。这是房子蓄水池效应的第一个原因。

名噪一时的“奥园连锁”正式开始了南北划分的年代,在表面风平浪静下,金业退出了北京、天津奥林匹克股权,专注开发自己南方主场的奥园项目。

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