深圳松绑普宅标准,能抵消棚改对投资拖累吗

来源:http://www.epostabiLgi.com 作者:betway必威官网备用 人气:133 发布时间:2020-01-17
摘要:整合数据可知,截止到11月7日,北京六环外已合计成交9235套,其中超过5500套是“豪宅”,意味着有超过60%的住宅被认定为“豪宅”。而五六环之间则合计成交了16370套住宅,其中,只有

整合数据可知,截止到11月7日,北京六环外已合计成交9235套,其中超过5500套是“豪宅”,意味着有超过60%的住宅被认定为“豪宅”。而五六环之间则合计成交了16370套住宅,其中,只有885套普通住宅,也就意味着市场上占供应和成交大部分的五六环之间住宅中,有95%是“豪宅”。

人口方面:截至2018年末,新乡全市总人口617.34万人,较上年末增加2.95万人;常住人口579.41万人,增加2.51万人。

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深圳此前执行的普宅认定标准是2015年9月公布实施的。按照规定,除了满足容积率和面积要求外,深圳市10个区也设置了价格标准:罗湖区每套总价390万元;福田区每套总价470万元;南山区每套总价490万元;盐田区每套总价330万元;宝安区每套总价360万元;龙华新区每套总价320万元;龙岗区每套总价280万元;光明新区每套总价250万元;坪山新区每套总价200万元;大鹏新区每套总价230万元。若该区域住房总价超过上述价格标准,则被视为“豪宅”。

房价方面:上海8月份新房价格同比上涨2.2%,二手房价格同比上涨0.3%。

政府与社会资金融合:试点城市的一些政府与社会资金的融合方式表明,PPP和BOT或为可能的融资方式,且政府与社会资金的融合项目在未来将成为资金来源的另一大支柱。预计基础性“旧改”134亿元和提升型“旧改”840亿元资金将来源于这些合作项目。

四年多的时间深圳楼市发生了巨大变化,商品房价格一路走高,配套的普宅认定标准被大部分刚需客吐槽。根据深圳中原地产研究中心发布的数据,2019年10月,深圳市二手房均价为54551元/平方米,其中罗湖区均价60207元/平方米,如果以罗湖区390万元即为“豪宅”的界定标准来看,大约65平方米的房子就够上“豪宅”的门槛了。

起源于2017年的“抢人”大战为不少城市人口带来新鲜血液。如西安,2017年末原口径户籍人口845.09万人,比上年净增加20.15万人,增长2.4%;2018年末全市户籍总人口986.87万人,增长9.0%;2018年末常住人口1000.37万人,净增加38.70万人。

特许经营激励:将物业管理区域内的广告发布权、便民服务亭设置和经营权、停车收费权、快件智能存储柜场地租赁收费权等,一并赋予相关物业企业,弥补其物业收费不足。

“调控松绑”担忧

为吸引更多人才留杭就业,杭州将本科毕业生纳入补贴范围。8月6日,杭州人社局官方微博发布《暂缓受理部分毕业生生活补贴申请的公告》,杭州市应届高学历毕业生生活补贴标准由硕士2万元、博士3万元调整为本科1万元、硕士3万元、博士5万元。这份调整公告被认为是杭州抢人大战的再次升级。

今年来中央表态加强,各地政策密集出台。自2015年《中央城市工作会议》提出老旧小区改造以来,2016年细化,2017年住建部推出15个试点城市。2019年3月《政府工作报告》再次强调要大力进行改造提升城镇老旧小区配套设施和服务。4月财政部、住建部及发改委联合印发了《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》,提出采用居民合理分担、单位投资、市场运作、财政奖补等渠道分摊改造费用,“旧改”作为保民生、稳投资、拉内需的政策受备受关注。6月国务院常务会议和7月初国新办政策吹风会上,进一步明确了“旧改”的四项工作重点和三项改造内容。伴随着中央表态和决策部署,各省市也纷纷响应,地方“旧改”政策2017年后密集出台。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,目前有很多城市都需要在普通住宅的标准上进行调整,一般来说根据房地产周期,每三年就需要进行一次调整。此次深圳的政策内容,对于全国很多城市也是有启发带动的,即后续也需要根据全市房价和普通刚需购房需求等,积极进行普通住宅的标准调整,让更多人享受优惠政策。

以钻石卡为例,提供人才项目落地、政务服务、子女入学、配偶就业、便捷就医、出入境等绿色通道;提供交通出行专项补贴、免费体检及健康疗养;人才直系家属未就业的可推荐就业或每月发放3000元就业补贴;人才父母在武汉开发区生活的,提供2万元养老服务或保姆服务补贴等。对于面向留汉大学生的菁英卡,享受8折租住区内人才公寓,在体育中心健身培训享受7折。

全国基础性老旧小区改造市场规模约1.1万亿。根据已有的省市测算出的单位投资平均值为231元每平方米,考虑到大部分经济强省未进入到预估基准中,计算全国单位投资时,我们假设取均值1.2倍,即277元每平方米进行测算。由于全国计划改造面积约40亿平方米,预估当前全国“旧改”投资额11087亿左右,考虑到价格、改造项目追加金额等因素难以测算,此处的测算或许偏保守。

“税费政策对于市场交易往往有直接的影响,此次政策明显释放利好,所以客观上会刺激部分交易需求。”严跃进则表示,无论是认购新房还是二手房,都会因为此类政策直接或间接的影响而出现交易上升的现象。另外,此类政策客观上使得购房压力减少,而近期部分购房者确实希望年底入市,所以预计会形成一小波市场交易高峰。“类似市场交易反弹后,要警惕房企和房东等趁势涨价,尤其是要警惕二手房的价格炒作后,进一步强化一手房的价格,即一手房的价格也开始上涨。所以后续还是要积极引导税费政策的落实,进一步促进价格的稳定。”

GDP方面:2018年无锡GDP为11438.62亿元。在GDP百强榜中位列第13位。

“旧改”能抵消棚改对投资拖累吗?今年难,未来可以。我们估计2019年棚改投资额较2018年缩水7000亿元,预期2020年继续缩水1400亿元。而今年是“旧改”全面推开的第一年,经验模式和资金渠道还在探索中,今年“旧改”投资额或难达到6400亿元的年均值,但此后“旧改”能抵上棚改的投资拖累。

11月11日,深圳市住房和建设局发布公告称,调整普通住房标准:容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子均为“普通住房”,满两年可免征增值税。本次调整最大的“亮点”就是取消了相对滞后的价格标准,并避免了因标准调整无法及时跟随市场波动导致的“被豪宅”或“调控频繁调整”的尴尬。

今年4月4日,杭州发布《关于贯彻落实稳企业稳增长促进实体经济发展政策举措的通知》。其中第十八提出,全日制大学专科及以上人才,在杭工作并缴纳社保的,可直接落户。

按照我们上文的估算,年度基础性“旧改”投资额约2200亿元,年度电梯改造投资额约4200亿元。由以上试点经验和规划,可预期“旧改”资金各部分出资约为:

据媒体报道,在新的普宅标准实施后,深圳当地不少业主伺机调高了二手房挂牌售价。例如山语海花园一套建面约117平的4房2厅,15秒之内连续跳涨两次,挂牌价由原先的1060万元上调到1110万元,加价共计50万元。

房价方面:国家统计局最新发布的8月份70城房价数据显示,宁波8月份新房价格同比上涨7.2%,二手房价格同比上涨5.4%。

2017年7月,住建部宣布将在15个城市[5]开展老旧小区改造试点,试点城市纷纷出台相关意见和实施方案,2018年开展试点。试点城市的资金来源的基本原则均为:小区红线外市政配套设施的改造费用原则上由财政负责;小区范围内公共部分的改造费用由政府、管线单位、原产权单位、居民等共同出资。具体来说,有以下几个资金来源:

据中原地产首席分析师张大伟测算,北京100套商品房住宅中,已经有86套被认定为“豪宅”,目前全北京共有4600套普通住宅,其中有3700套在六环外。

对宿州市部分工业企业引进全日制博士研究生或具有副高及以上职称的技术人员,在宿州市区购买首套商品住房、办理不动产登记证并落户,与用人单位签订5年及以上劳动合同或自主创业且连续缴纳社会保险1年以上,未享受宿州市住房优惠政策,给予10万元购房补贴。全日制高职院校或其他院校专科毕业生满足上述条件也可获得3万元购房补贴。而务工人员与用人单位签订1年及以上劳动合同且连续缴纳社会保险半年及以上的,可获得2万元购房补贴。

[12]中航信托助推全国首单停车场 PPP资产证券化项目落地,金融界

但监管层也有自己的担忧。

据宁波市政府新闻办公室官方微博消息,9月15日起,宁波正式施行户口迁移新政。新政在去年出台的政策基础上大幅度放宽人才落户、居住就业落户条件,取消老年父母投靠落户限制,并新增了租赁落户和投资创业落户。

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取消滞后价格标准

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政府与社会资金合作还体现在政府补贴承包企业,激励企业提供资金、做好项目、互惠共利。这在提升物业服务方面特别明显。

同为一线城市的上海也面临着同样的境遇,该地普宅认定标准也是在2014年做出更新的。2014年11月,上海市住房保障和房屋管理局在官网发布了《关于调整本市普通住房标准的通知》。根据通知内容,低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,坐落于内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万元/套,外环线以外的低于230万元/套,则被视为普宅。

5月29日,杭州市人才落户服务中心微信号公布大专人才引进落户浙江省人才市场办理指南文件,文件明确大专学历人才引进落户仅需要满足两个条件:35周岁以下,在杭工作并由用人单位正常缴纳社保。

水、电等专营单位和原产权单位出资:水、电等专营单位和原产权单位出资一般出现在基础性“旧改”中,河北省老旧小区改造规划中,水、电等专营单位和原产权单位出资分别占比5%和4%,则预计全国每年这块资金合计约198亿元。此前国务院参事仇保兴曾指出,中国尚有约5000亿元住房公共维修基金沉淀在各级财政和房管局账户中[16],若能盘活此基金,将为旧改带来大量资金来源,也可大大缓解居民自筹压力。

“新普宅认定标准出台后,刚需购房者是最直接的受益人,对于购买自住的刚需客群来说,成本基本上节约了20万元左右。”诸葛找房数据研究中心国仕英分析称,容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下,满两年可免征增值税。这也就意味着,大部分深圳二手房交易将减免差额5%的增值税。

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北京有三种模式:一是“代建租用”模式,业主委托第三方作为实施主体,负责出资加装电梯和后续维护,业主按月或按年缴纳使用费,一些已经建设的外挂电梯即采取了“居民申请、免费安装、有偿使用”的“代建租用”模式;二是产权单位或集体出资加装模式;三是业主自筹自建模式,委托第三方实施安装和后续维护,费用由业主约定分摊。业主可选择多种付费模式,采取购买式、租赁式、刷卡式实现电梯加装。

事实上,不只是深圳,近期关于其他一线城市调整普宅认定标准的呼声也很高。以北京为例,目前执行的普宅认定标准为2014年制定发布的,而此前均为每三年调整一次,与房地产调控周期持平。

人口方面:截至2018年末,济南户籍人口655.9万人,较上年末增加12.3万人;常住人口746.04万人,增加13.92万人。

[20] 网易:北京多法破解停车难题 老旧小区吃"开胃药"

对于购房人来说,普宅标准调整除了能带来一定的免税利好外,在购房首付方面也会有所体现。据了解,普通住宅与非普通住宅在包括契税、印花税和土地增值税、二手房交易营业税等各项税费上都有显着差别。更为主要的是,在购买阶段贷款成数上会少许多。以北京为例,按照北京市目前的政策规定,购买首套普通住宅的首付款比例不低于35%,购买首套非普通住宅的首付款比例不低于40%;购买第二套房屋普通住宅首付款比例不低于60%,购买第二套非普通住宅的首付款比例则是不低于80%。普通住宅与非普通住宅的首付差额,将直接影响购房者前期所需准备的资金量。而在流动性监管收紧的当下,这种释放难免会被解读为“调控松绑”。

人口方面:截至2018年末,武汉户籍人口883.73万人,较上年末增加30.1万人;常住人口突破千万,达到1108.1万人,增加18.81万人。

规模经营激励:以街道办事处或社区居委会为单位,将辖区内老旧小区的物业管理整体打包,确定1家骨干物业企业接管,使其通过规模化经营降低成本。

具体的最高限价标准为:五环内为单价39600元/平方米、总价468万元/套;五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元/套;六环外为单价23760元/平方米,总价281万元/套。也就是说,在满足容积率、单套建筑面积的条件下,房屋住宅的单价或总价在上述价格范围内,才能被认定为普宅。

GDP方面:2018年新乡GDP为2526.55亿元。在GDP百强榜中位列第97位。

住建部标准定额司巡视员倪江波今年5月介绍,据初步统计,全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米[1]。部分省市的“旧改”政策文件中,公布了预期改造面积和投资额,以及2018年“旧改”工作完成额数据。我们根据已有和计划数据来估算单位面积投资额,并结合住建部改造面积,来测算总体“旧改”规模。

关键词阅读:豪宅 深圳二手房 总价 普通住宅 级别土地

其中,具有国家承认的专科及以上学历人员,或初级以上专业技术职务资格、或四级以上职业资格的人员,凭有效身份证件、学历证明或技术技能资格证明即可“零门槛”落户。无落户渠道的可在就业地或居住地区县人才交流服务中心集体户、公安派出所社区集体户落户,并可按规定申报子女出生登记、夫妻投靠、子女投靠。

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在政策出台之际,深圳市住房和建设局也表示,随着房地产市场形势的变化,此前的普通住房标准与居民合理住房需求日益不匹配。目前,市场上大量中小户型住房交易需要缴纳增值税,这无疑加重了普通居民家庭、刚需购买住房的负担。对普通住房标准进行调整,将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策,降低刚需购房成本,满足合理住房需求。

人口方面:截至2018年末,宜昌常住人口为413.59万人,较上年末增加0.03万人;户籍人口为391.87万人,减少0.39万人。

老旧小区问题多。由于历史规划以及年代久远等原因,老旧小区存在管线林立、外立面脱落、停车拥堵、缺少电梯、物业管理落后等众多问题,给人一种“脏乱差”的印象。针对这些问题,老旧小区改造的内容可分为三类:一是保基本的配套设施,比如与居民生活直接相关的水、电、气、路等市政基础设施的维修完善,以及垃圾分类、北方供暖设施改造和电梯安装等;二是提升类的基础设施,包括建造公共活动场地,有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等;三是完善公共服务类的内容,包括养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施。

购房者呼吁京沪跟上

07 武汉:45岁以下专科即可全家落户武汉

货币化安置比例估测:据住建部,2013-2016年棚改货币化安置率分别为7.9%、9%、29.9%、48.5%。2017年棚改货币化安置的比例预计达60%。2018年10月国常会提出严禁借棚改之名盲目举债,并要求因地制宜调整完善货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要取消货币化安置优惠政策。然而,为开发性金融支持棚改提供资金的PSL在18年达约7000亿,较上年仍有增长,估计18年货币化安置率约55%,介于16、17年之间。2018年10月,住建部座谈会上指出,要因地制宜推进棚改货币化安置,19年棚改货币化安置将以专项债券为主,政府购买棚改服务模式将被取消,这意味着政府货币化安置资金来源大幅受限,预计棚改货币化安置比例大幅回落。假设19年货币化安置率在中性情景为30%,悲观情景为10%、乐观情景为50%。

被刚需客不断诟病的一线城市普宅标准,终于破冰。

GDP方面:2018年上海GDP为32679.87亿元。在GDP百强榜中位列第1位。

[2]老旧住宅电梯加装改造市场可期 相关厂家忙布局抢红利,证券日报

对此,刚需购房者和从业者颇为欢迎,但也有消息传出,在上述标准调整次日,部分小业主在交易时坐地起价,涨幅超过了税收优惠。对此,更多的行业人士认为,主要还是因为“调控放松预期”的炒作,深圳市场目前价格本身便处于上行区间,因此不能完全将价格涨幅归结为普宅标准调整。而从长远看,普宅标准取消“价格限制”更有利于避免频繁调整或者调整滞后导致的市场预期波动和刚需客“被豪宅”,而深圳起跑,也将给其他标准滞后的一线城市提供参考。

房价方面:济南8月份新房价格同比上涨8.2%,二手房价格同比上涨2.6%。

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对于市场来说,经历过2015-2016年的房价上涨后,目前北京执行的普宅标准已经远远不符合当下市场的实际情况。“按照目前的单价测算,北京基本上不可能有符合标准的项目,也就是说,除非二手房造假避税、做阴阳合同,否则全北京90%以上的房子都是‘豪宅’。”

2018年,漯河印发《〈漯河市人才引进培养激励暂行办法〉补充规定》,对2017年办法进行了十项补充规定。其中,生活补贴发放范围进行了扩大。如,对于企业新聘用的在漯首次就业的全日制本科、专科大学生,与企业签订5年以上工作协议,全职在漯工作的,凭聘用合同和学历证明,每月分别给予生活补贴500元、400元,期限3年。对非漯河市市区城镇户籍在漯河市市区新落户为城镇户籍的上述人才,每月分别给予生活补贴1000元、800元,期限3年,凭落户证明一次性发放安家费1万元。

[9] 宁波老旧小区改造试点纪实,浙江日报

按照目前执行的北京普通住宅认定标准:首先需满足住宅小区建筑容积率在1.0以下;其次,单价不超过最高限价,或总价不超过最高限价,单价、总价符合其一即可。

GDP方面:2018年宜昌GDP为4064.18亿元。在GDP百强榜中位列第52位。

在“抢人”方面成效显着的武汉可谓不遗余力继续对政策加码。7月11日,武汉市委市政府推出了“10项重点举措”,其中对大学生落户政策再次进行调整,即“高等学校专科及以上毕业生,年龄不满45周岁的,可凭毕业证申请登记为武汉市常住户口,其配偶及未成年子女均可随迁落户”。

对19年棚改总投资估测:假设2019年实物安置套均投资与2018年持平,则可估计出2019年中性情况下棚改投资额约为1.04万亿元,较2018年减少7000亿元,将拖累固定资产投资1.1个百分点。

为推进农业转移人口市民化,宿州市还全面放开城镇落户,对农业转移人口购房给予补贴。

加装电梯投资额大,且是部分居民的刚性需求,今年下半年多个城市密集出台加装电梯补贴的政策。北京、上海、南京、深圳等地的加装前提由原先的全部同意改为“三分之二居民同意” 即可。针对电梯改造,主要城市有以下模式:

据国新办8月6日发布会消息,为了落实好《中国自由贸易试验区临港新片区总体方案》,上海市研究制定了支持新片区建设的特殊政策。

若老旧小区加装电梯,将会显着扩张投资规模。大部分地区在出台老旧小区改造政策后,会额外发布多层住宅增设电梯办法和实施方案,而增设电梯成本较高,带动投资较多。《2017年北京市老旧小区改造经济指标》指出,每部电梯的土建及安装费用合计为89.7万元,沈阳[2]、上海[3]等地“旧改”中,每部电梯的土建及安装费用预估约为60-90万元。按照每栋住宅平均5层,每层3户估测,每部电梯土建及安装费用按照75万元估测,全国4200万户共需安装电梯280万部,共需投资2.1万亿元。

▲武汉市公安局官方微博截图

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01 宁波:新增了租赁落户等

2015年7月,山东省住房和城乡建设厅联合省发改委、省财政厅等单位下发了《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》,2017年出台《山东省老旧住宅小区整治改造导则》,对接管老旧小区的物业企业通过政府投入、财政补助、合理定价、经营激励等多种政策进行扶持。

10月8日,宿州市住建委官方微信发布了《关于推进农业转移人口市民化 致全市人民群众的一封信》,其中提到,凡宿州市内农业转移人口、外省市人口落户城镇,凭《居民户口簿》《居民身份证》和本人书面申请到拟入户地派出所申请办理。农业转移人口在主城区购买首套商品住房、办理不动产登记证并落户,对缴纳的契税给予全额财政补贴。

棚改通过实物安置的直接渠道和货币化安置的间接渠道影响投资额。棚改的实物安置中,政府直接出资建设新房,直接拉动房地产投资。棚改的货币化安置中,拆迁户用安置款购买住房,直接拉动商品房销售,间接带动房地产投资。

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人口方面:截至2018年末,宿州常住人口为568.14万人,较上年末增加2.45万人;户籍人口为656.56万人,增加1.09万人。

此前对“旧改”规模的测算中,预计明年投资额能达到6400亿元,但是考虑到许多省市今年才密集出台相关政策,以及试点经验还未完全总结和推广,金融资金支撑渠道还未形成,今年“旧改”投资额可能无法达到年度平均投资额。而此处测算出棚改年度缩水额约为7000亿元,所以今年“旧改”工程难以弥补棚改的投资拖累,但明年或能弥补。

9月4日,无锡人社局微信号发布消息称,全面优化人才引进相关手续,让人才来锡就业落户更加舒心便利!

对19年货币化与实物安置套均投资估测:智研咨询《2017-2022年中国棚改货币化市场专项调研及投资战略研究报告》指出,货币补偿相当于周边市场价约1.3倍,同时,货币安置较实物安置隐含支付土地成本更高。综合而言,假设货币安置套均投资为实物安置的1.3倍。根据2018年棚改投资完成额、货币化安置率,测算出2018年实物安置套均投资为46.9万元/套。

在人口增加的同时,也给楼市调控带来了压力,西安新房价格环比增幅曾一度连续排名第一。

“旧改”规模有多大?全国老旧小区建筑面积约为40亿平方米,结合试点城市规划单位投资额,我们估算出全国“保基本”的“旧改”投资额约1.1万亿。同时,近期各地密集出台加装电梯政策,结合全国改造户数和单位电梯成本,我们估测“提升类”的“旧改”投资额约2.1万亿。“旧改”总规模或达3.2万亿,按照5年左右的投资期,年投资额约6400亿元,预计可提升固定资产投资增速约1个百分点。

▲济南市政府网站截图

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GDP方面:2018年济南GDP为7856.56亿元。在GDP百强榜中位列第18位。

2)管线单位出资。管线迁改费用由各管线单位分摊承担,水、电、气、通信、有线电视等专营单位的资金,地方财政以奖代补。

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