北京上海雄安为试点城市,险资获准进入长租市

来源:http://www.epostabiLgi.com 作者:房产 人气:158 发布时间:2019-11-22
摘要:原标题:小区里的房源都被长租公寓“扫光”了,每月房租涨了900元 险资获准进入长租市场 保险机构踌躇项目收益率 继银行之后,险资也获得进入长期租赁住房市场的资格。6月1日,

  原标题:小区里的房源都被长租公寓“扫光”了,每月房租涨了900元

  险资获准进入长租市场 保险机构踌躇项目收益率

  继银行之后,险资也获得进入长期租赁住房市场的资格。6月1日,银保监会发布的《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》(以下简称《通知》),明确保险资金参与长租市场的有关要求。有业内人士认为,险资获准进入长期租房市场,意味着长租市场又将迎来新“金主”,破解住房租赁融资难题。不过,住房租赁市场收益率偏低,险资进入依然存在较高风险,险企对长租市场将持观望态度,短期投入金额不会过高。

  作者丨刘传

  本报记者 李致鸿 北京报道

  北京上海雄安为试点城市

  来源丨投资界(ID:pedaily2012)

  6月1日,中国银行保险监督管理委员会在其官网发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》(下称《通知》)。《通知》明确,对于投资租赁住房项目的保险资产管理产品适用注册绿色通道。

  《通知》明确,保险公司可通过直接投资,保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式参与长租市场。

  长租市场迎来了“大金主”,但有些人却越来越发愁“租不起”了。

  银保监会认为,《通知》的发布,有利于拓宽保险资金运用渠道,优化保险资产配置,服务好主业发展;有利于发挥保险资金长期、稳定的优势,助推国家房地产调控长效机制的建设,加快房地产市场供给侧结构性改革;有利于促进我国新型城镇化建设,加快全面建成小康社会住有所居的目标。

  对于区位限制,《通知》指出,处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市;所投资的长期租赁住房项目应当具有良好的经济和社会效益,具备稳定的当期或预期现金流;土地性质为集体建设用地的,应处于集体建设用地建设租赁住房试点城市等条件。而保险资产管理机构发起设立投资于长期租赁住房项目的债权投资计划、股权投资计划等保险资产管理产品及保险私募基金,采用债权投资计划方式的,融资主体应符合自有现金流占其全部应还债务本息的比例为100%以上;采用股权投资计划及保险私募基金方式的,拟投项目公司的核心资产为租赁住房项目,项目公司股权不得为第三方提供质押,并设置有效的退出机制等。

  6月1日,中国银行保险监督管理委员会在其官网发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》(简称《通知》),明确规定险资获准进入长租市场。

  不过,21世纪经济报道记者在采访中发现,由于保险资金成本高、保险机构缺乏相关专业人才,加之长租领域收益率偏低,保险机构对此多持观望态度。

  为规范险资运用,《通知》要求,保险公司应当遵循审慎稳健和安全性原则,综合考虑自身资产负债状况、偿付能力状况和流动性要求,制定长期租赁住房项目的投资预算,并纳入年度资产配置计划。银保监会表示:“保险资产管理机构通过债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式投资长期租赁住房项目的,相关注册机构建立受理及注册绿色通道,优先受理。”

  对于长租公寓创业者而言,这无疑是一大利好,意味着持续已久的“融资难”问题有望得到缓解,又可以大举扩张了。但对于在深圳科技园上班的IT工程师B君而言,却是愈发忧虑,此前中介曾告诉他,附近许多小区里的房源都被长租公寓品牌“扫光”了,所以他要么增加租金预算,要么往外住得偏僻一些。

  适用注册绿色通道

  国务院发展研究中心金融研究所保险室副主任朱俊生分析认为:“《通知》体现出监管部门对险资参与长租市场既积极又审慎的态度,一方面是给予了绿色通道,另一方面对所投项目的区位选择、融资项目主体的选择,有一整套风控要求,体现监管部门关注风险,关注险资参与长租市场的商业可持续性原则。”

  这并非孤例。5月28日,新华社发文批评,加上“公寓”两字房租就贵了许多,长租公寓租金上涨很明显。而险资进入长租市场,希望助力房地产调控,这一出发点是好的,但在“B君们”看来,以后房租必定大涨。

  在参与方式与区位限制上,《通知》要求,保险公司通过直接投资、保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式间接参与长租市场,所投长租项目应位于人口净流入的大中型试点城市,满足效益、权属、土地使用性质和审批程序等方面的要求。

  租赁市场收益率低

  险资入场:有望缓解长租公寓“融资难”

  其中,针对投资长租项目的债权投资计划和股权投资计划分别设置了设立条件。采用债权投资计划方式的,融资主体自有现金流占其全部应还债务本息的比例为100%(含)以上,采用股权投资计划及保险私募基金方式的,项目公司股权不得为第三方提供质押。

  在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,在“租购并举”的住房制度下,配套金融政策的出台势在必行。在政策支持下,越来越多的资金将逐步转移到房屋租赁市场,未来租房市场的发展也将提速。

  首先来看,这次保险资金如何参与到长租市场?

  中国保险资产管理业协会数据显示,2018年1-4月,19家保险资产管理机构注册债权投资计划共53项,合计注册规模1050.70亿元。其中,基础设施债权投资计划22项,注册规模537.90亿元;不动产债权投资计划31项,注册规模512.80亿元。

  有统计数据显示,2017年,我国房屋租赁市场总规模大约在1.3万亿元,主要以一二线城市为主,占比合计约在50%。按照合适租赁人口测算,2017年,租赁人口约1.91亿人左右,2020年、2030年全国租赁人口将分别上升至2.2亿人、2.65亿人,对应租赁市场规模分别达到3.49万亿元、4.2万亿元。

  按《通知》规定,保险资产管理机构可通过债权、股权、保险私募基金、ABS等方式投资长期租赁住房项目。

  风险防控至关重要。《通知》强调,要求保险机构督促各类主体规范项目建设管理和资金划拨,实行资金专户管理和资金进出的全流程监控,确保保险资金封闭运行、专款专用;保险机构应当建立专属岗位,负责投资项目的投后管理,并建立全程管理制度,做好关键结点的风险防范。

  如今,庞大的住房租赁市场潜力也引起市场主体的积极布局。自去年起,长租公寓市场便迎来了房企、中介、银行等各类资本力量的进入。今年,品牌房企进驻的意愿似乎更加迫切。

  具体分为:

  银保监会相关人士对21世纪经济报道记者透露,将优化产品注册机制,对于投资租赁住房项目的保险资产管理产品适用注册绿色通道。

  有数据显示,仅今年3月就有6家全国排名前50的房企宣布进军长租公寓领域。目前,销售额排名百强房企之中已有超过30家布局长租公寓领域,而这一势头还在延续。

  1、采用债权投资计划方式的,融资主体自有现金流占其全部应还债务本息比例为100%(含)以上。

  事实上,此前不久,银保监会副主席陈文辉就曾表示,将推进中国保险投资基金设立服务国家战略专项基金,稳步推进支农支小融资业务试点,支持商业保险养老产品、个人税延型养老保险产品发展。稳步推进保险资金运用改革创新,支持保险资金运用国债期货等金融衍生品对冲和管理风险,研究保险资金参与长租公寓等领域。

  住房租赁市场“起风”后,也推高了租赁房源的供应水平。尤其是春节后,许多二线城市竞相出台吸引人才政策。 根据各地未来3-5年用地计划显示,主要城市的土地供应仍将聚焦租赁住房用地。其中,上海、杭州、厦门三城租赁用地的年均供应面积将占住宅用地的30%,北京、广州的占比也逾两成,为租赁住房提供充足土地储备。

  2、采用股权投资计划及保险私募基金方式的,拟投项目公司的核心资产为租赁住房项目,项目公司股权不得为第三方提供质押,并设置有效的退出机制。

  长租领域收益率偏低

  值得注意的是,在政策东风下,房屋租赁市场蓬勃发展,但是对于各个市场主体而言,盈利是它们面临的共同问题。目前,租房市场整体收益率偏低,北上深的租金年回报率大约在1.4%-2.5%。

  值得一提的是,保险机构投资长期租赁住房项目时,以债权投资和股权投资方式可通过绿色通道优先受理。

  事实上,为了解决收益差、结构化房地产投资信托基金(REITS)产品发行不确定性等操作难题,已有长租公寓运营机构、房地产投资基金开始考虑引入保险资金,即先将物业部分股权出售给保险公司等长期资金持有方,再协同后者共同发行REITS。

  尤其是对于摘得自持地块用于租赁房建设的房企而言,前期购置和建筑成本较高且资本沉淀大,对于开发商的资金实力要求非常高,尽管已经获得融资支持,但日后如何盈利也将是房企不得不面对的现实挑战。 

本文由betway必威官网备用发布于房产,转载请注明出处:北京上海雄安为试点城市,险资获准进入长租市

关键词:

最火资讯