合肥楼市首见降速,长三角区域企业最高频

来源:http://www.epostabiLgi.com 作者:股票基金 人气:198 发布时间:2020-02-16
摘要:10月17日,正荣地产原行政总裁王本龙被曝出离职,消息人士称其可能加盟温州房企华鸿嘉信;同日,奥山控股原副总裁谈铭恒被曝加盟祥生地产;鸿坤集团原总裁袁春加盟南京房企弘阳

10月17日,正荣地产原行政总裁王本龙被曝出离职,消息人士称其可能加盟温州房企华鸿嘉信;同日,奥山控股原副总裁谈铭恒被曝加盟祥生地产;鸿坤集团原总裁袁春加盟南京房企弘阳地产;新力集团总裁兼首席财务官王炎去职……同一天,行业内集中曝出多起高管人事变动,在业界引起不小的震动。

张家口崇礼金世界商业步行街项目,尽管部分楼盘已收房多年,但一层、二层的商铺客流量仍然人流稀疏,街道冷清,甚至很多商铺大门紧锁,尚未装修。透过一些商铺的玻璃大门可以看到,室内早已布满了灰尘。而一些已开业的店铺,生意萧条,门可罗雀。还有部分楼盘,烂尾后萧瑟的矗立在那儿。一些还未收房而自行入住的购房户,为增添喜气,在门口插立了数根彩旗。不过,无论是已收房多年的楼盘,还是部分烂尾楼,其消防设施均形同虚设。

有“楼市四小龙”头衔之一的合肥,房价的坚挺性正在慢慢瓦解。

虽然地产行业人事变动已成为常态,但集中曝光的高管变动信息仍然引起行业的关注。在出现变动的高管职位中,既有总裁、副总裁,同时,营销、财务官依然是最“善变”的职务。其中,新加盟祥生地产的谈铭恒以及新力地产首席财务官王炎均与财务条线相关,而加盟弘阳地产的袁春则被传将负责营销相关业务。

金世界商业步行街项目位于张家口崇礼区的商贸新区。据中国房地产报记者了解,该项目是张家口市崇礼区政府早在2010年的招商引资项目,由河南省鹤壁市鼎盛房地产开发有限公司开发。

新一期的国家统计局数据显示,9月合肥新房价环比下跌0.1%,同比上涨5.7%。环比下跌0.1%的幅度虽小,但将其与此前合肥新房价格已经连续环比上涨16个月,其中8月份环比上涨0.8%,同比上涨6.9%相比,已经很不易。

从地区分布上来看,此次集中出现变动的房企多为长三角区域内房企,尤其是弘阳地产、新力地产、奥山控股、祥生地产等均为近期将总部搬迁至上海的房企,对此,上海中原地产市场分析师卢文曦认为,随着总部搬至上海,公司发展要迅速进入状态,招揽人才必不可少,所以这类企业的人事变动较为频繁,企业本身也会更积极从其他企业挖角人才。

该项目因“售后返租”,早在2014年曾被媒体关注。有媒体报道称,该项目借助张家口市申办2022年冬奥会的契机推出了603套度假洋房、精装修酒店式公寓,均价8500元/平方米。“以一套总价50万元的房子为例,每年就能收回6万元的租金,第一期合同为期三年,每年许诺12%的回报率,三年后再和开发商签订协议,回报率将随行就市,但是等到举办冬奥会的时候回报率肯定比现在还高。”

二手房市场价格涨势同样回落明显。9月份,合肥二手房价仅环比上涨0.1%,而8月份这一涨幅为0.4%,7月份则达1%。

一位闽系房企营销总向中国房地产报记者表示,随着行业进入深度调整期,企业和个人都面临重大转折。“有的企业在放缓,有的企业还想冲;有的高管善于拼内功,也有的高管善于打冲锋。有的跟得上变局,也有的还在混日子。集中跳槽是这个行业大系统里面,企业和个人再次相互匹配的一次过程。”

不过,好景不长。中国房地产报记者了解到,开发商于2016年开始,停止支付租金。一时之间,金世界商业步行街的数百名购房业主纷纷闻风而起,从2016年停止支付租金至今,进行了一次次的维权行动。期间,鹤壁鼎盛房地产公司向当地的鹤壁市淇滨区法院提出了破产重整申请,法院已启动了该程序。金世界商业步行街的资金问题也才浮出水面。不少高额债权人也纷纷向法院提起民间借贷诉讼,一系列问题接踵而来。

“最近又有很多新楼盘加大折扣力度,甚至出现8折、9折优惠的现象。”合肥一位房地产机构人士告诉中国房地产报记者,不少房企选择以价换量,抓紧回笼资金。即使新房价格下跌,也还未带来销量上的转好,市场交易反而大幅萎缩。据克而瑞统计,9月份合肥商品住宅市场供应75.15万平方米,环比上涨52%;成交31.71万平方米,环比下跌49%, 降至1年来最低值。

**━━━━**

此外该项目,一房多卖,房源多重抵押,高额民间借贷等问题严重。

合肥土地竞拍市场上,开发商的谨慎观望情绪更加浓重,流拍现象频频出现。克而瑞合肥机构总经理周开拓对中国房地产报记者表示,一方面是新政实施以来房企拿地条件苛刻;另一方面,随着金融政策收紧,开发商融资渠道变窄。叠加合肥楼市销售市场不是很理想,土地市场下滑比较严重。

市场压力是主因

记者还了解到,开发商鼎盛房地产公司在河南鹤壁开发的华清苑项目和龙府盛帝项目,也因资金问题而处于风雨飘摇之中。两个地块的相关证照均面临着过期需要重新审批的问题。

不过,周开拓同时认为,合肥楼市不会一直在底部,几个月缓冲期过后,成交量会被拉上来;开发商也会积极通过以价换量展开自救。从市场需求端来看,对量还是有刚硬的支撑。

2019年截至目前,房企高管变动案例已超过110例,数量上已超过去年全年。

在启动破产程序中,尽管鼎盛房地产公司管理人向法院提出重整申请,并拟定了《破产重整计划草案》,但分析人士认为,该草案具有很多不明确和不确定性因素。

**━━━━**

在中国房地产报记者的采访中,不止一名房企高管将行业内频繁的人事变动与市场压力相关联。德信地产一名高管认为,近期的高管人事变动是多种原因导致。“对行业未来的认知和市场压力是主要原因,还有一些可能是自身有了一定积累后想换环境或者有创业打算。”该高管表示。

目前,解决崇礼金世界步行街项目的后续问题,已经成为摆在张家口崇礼区和鹤壁市淇滨区两地政府的一道难题。记者于10月9日、10日,在崇礼当地进行了走访调查。但截至10月24日,崇礼区政府、鼎盛房地产公司均未予回应。

土地流拍增多

虽然这些高管离职的真实原因有待考证,但高管人事动荡加剧与目前行业下行压力呈正相关。业绩压力成为职业经理人频繁跳槽的最直接因素。此次涉及高管变动的几家房企如正荣地产,其前三季度完成销售额950亿元,距离其年度销售目标1300亿元还有约350亿元缺口,这意味着在四季度,正荣地产每月的平均销售额须近120亿元才能如期完成目标;弘阳地产前三季度的目标完成率与正荣相近,其前三季度销售额约为442亿元,完成其年度目标600亿元的约73.6%;新力地产和祥生地产前三季度目标完成情况也不甚理想。

**━━━━**

长江三角洲,是中国最发达的地区之一。2016年6月,合肥被国务院批准为长三角副中心城市,当地趁势在规划层面进行概念重构,新站区产业园、巢湖健康养老居住中心等多个概念加身,合肥的楼市、地市随之水涨船高。

“现在行业下行,职业经理人压力很大,老板期望高,完不成业绩就走人是很正常的现象。”一位地产从业人员向中国房地产报记者透露。

曾是政府招商引资项目

2016年这一年,是合肥土地市场和楼市的高光年头,出现了10多宗全国总价地王、单价地王和溢价率超过100%的三高地块,吸引了大批外来房企抢驻,市场预期被迅速燃高。这一年,房价从7000元/平方米蹿升至万元以上,涨幅高达48.4%,被胡润研究院列为“房价涨幅全球第一”。

此前,在房地产行业高速发展时期,企业将规模发展放在第一位,而现在企业发展不仅要规模还要质量。“房企对人才的要求比以前更高了。”前述闽系房企营销总说:“过往土地红利不再,企业盈利堪忧,高财务杠杆驱动的高规模诉求无以为继,这种形势下,后续会出现一批企业做不下去,只有控制财务风险,夯实产品品质和经营内功,才能博取一线生机,因此房企对人才的要求也更高。企业家和经理人正处于一个普遍焦虑的状态。”

家住北京,并已退休多年的刘先生,在2014年,看到近年来北京周边的房价一路飙升,也决定向房产投资。

这种态势引起了政策的反作用力。2016年10月,合肥市开始实施以“限购、限贷、限价”为核心的房地产市场调控政策,此后,房价过快上涨势头开始得以遏制。2017年迎来市场冰冻,新房成交量同比下跌73.78%。

**━━━━**

刘先生看好了距离北京二百余公里之外的张家口崇礼区。当时,刘先生认为,如果张家口崇礼能够申办冬奥成功,崇礼的房价一定会有升值空间。刘先生觉得房子即使不再升值,每年夏天在这儿避暑一段时间,也是不错的选择。刘先生经过实地考察后,按每平方米8000元左右的价格一下子全款购买了金世界商业步行街的多套商住房。按照销售人员的说法,“房子实施售后返租销售模式,每年返还12%的回报率。”

2018年下半年开始,合肥楼市开始回暖。并在2019年上半年,再度迎来一波购房及拿地高潮,千人抢房、开盘即售罄的楼市盛况再现。数据显示,2019年3月合肥市区共网签住宅类商品房3585套,环比上涨37.4%,同比上升355%。这期间,合肥的限购政策开始悄悄松动,同时较为宽松的落户政策也在一定程度上缓冲了限购政策的市场影响。

长三角多房企正处于发力期

让刘先生始料不及的是,一个当地政府招商引资,并手续齐全的项目,返还一年租金后,会突然因为资金不足而导致租金拒付,并且部分楼盘停工烂尾。

无可避免地,这种回涨再度引发新一轮调控降临。2019年8月28日,合肥市自然资源和规划局发布公告,对商品住宅用地定价方式和拍卖方式进行了调整。合肥住宅用地将参考周边新房和二手房定价,拍卖方式由“价高者得+最高限价时转为摇号”变为“价高者得+最高限价时转竞自持用于租赁的商品住房”。

从近期集中发生的几例高管人事变动来看,长三角的企业人才流动较为频繁。已曝出的几家有高管变动的房企基本上聚集于长三角,有的总部位于长三角,有的发迹于长三角。

“一个政府招商引资项目,并且大部分楼盘已经售完并回笼了资金,怎么一下子资金不足了呢?售楼款去了哪儿?”这让刘先生百思不得其解。租金拒付,购房款又退不了。由于部分房产开发商无法给办理房产证,房子也租不出去。这让刘先生一家一辈子的积蓄打了水漂。

当时就有市场研究人士预计,直接限定未来销售价格及竞自持租赁住房的规定,会使房企拿地更加理性谨慎,更加关注拿地成本及未来的盈利空间。同时,银行二套贷款的收紧也势必会抑制一部分购房需求,降低市场热度。接下来合肥土地及楼市上半年的火热现象将不再。

上述闽系房企营销总也认为,目前对于规模不大的企业来说,先要把规模冲到一定体量,否则将进入不了主流行列。正是在这样的背景下,长三角区域内的房企近两年开始发力追赶,其中较为明显的即是纷纷搬迁总部至上海,比如新力、祥生、奥山均是近期将总部迁至上海的典型房企。

因金世界步行街项目停工烂尾、拒付租金、没法办理房产证的不止刘先生一户。据业主估算,金世界步行街大约涉及业主400余户,大约600余套房。由于该项目无法办理按揭贷款,除了少部分人缴纳首付款分期办理,大部分业主为一次性缴纳全款。

合肥土地市场热度下滑甚至频现流拍,这是新政对楼市的最直接影响。9月27日下午,合肥市出台土地新政后首场拍卖会举行,共有15宗地块集中出让,其中住宅用地4宗,分别位于瑶海、庐阳区、高新区。最终,4宗居住地块中,只有瑶海地块顺利成交,最终由融侨以951万元/亩单价竞得,楼面价为7132.46元/平方米,租赁住房面积为3000平方米。其余3幅地块均流拍。

“随着房企搬至上海,后续发展则需要匹配相应的人才,这就导致这类型房企人才流动较频繁。”卢文曦表示。从企业自身发展来看,这些企业或有冲击千亿、或有上市谋求发展的雄心壮志。

金世界步行街位于崇礼区商贸新区,占地大约60余亩,土地用途为商务金融用地,土地使用年限为40年。中国房地产报记者实地走访发现,该项目为8栋楼,每栋楼地上为4层,地下一层。据业主估算,每栋大约70~90户。部分楼盘为精装修。截至目前,2~8号楼已交付使用多年,但烂尾的1号楼依然萧瑟的矗立在一侧。

10月17日,合肥土地市场推出4宗地块,最终,3宗顺利成交,收金7.685亿元;新站区1宗“大个头”商住地块流拍,面积124.1484 亩。资料显示,该地块曾拍卖转挂牌延期上市,此次场上最高报价为720万元/亩,因未达底价而流拍。

以弘阳地产为例,这家发迹于南京的房企于2018年登陆港股资本市场,随后其制定了2020年冲击千亿规模的目标,且从弘阳地产上半年发展来看,其商业和住宅双轮驱动的发展战略也颇显成效。根据目前曝出的消息,此次鸿坤集团原总裁袁春加盟弘阳地产将有可能负责营销业务,而这也正说明完成上市后的弘阳地产急需要引进高质量运营类人才以匹配其上市后的高速发展。

刘先生告诉记者,租金拒付后,这些业主组织了多次维权。有的业主为了办理房产证,选择了仲裁程序。有的依法信访。一些民间融资借贷案,也随着鼎盛房地产开发公司的资金链断裂,而纷纷提起诉讼。“尽管一些业主该去的部门都去过了,到现在几年过去了,维权并没有实质性进展。”

合肥中原战略研究中心负责人李洪沛对中国房地产报记者表示,流拍地块的出现,与地块片区所在位置较为偏远有关,也反映出开发商与地方政府对底价的心理预期有一定差异,拿地谨慎与开发商资金链也有一定关系。合肥市政府方面希望控制住地价,同时地价过高时,增加租赁房配建。

10月23日,新力控股通过港交所聆讯,而就在几天前,新力集团总裁兼首席财务官王炎才去职。根据中国房地产报记者的了解,一般财务官擅长的领域有所不同,有的财务官擅长财务报表,有的则擅长资本运作。一位上市房企首席财务官向中国房地产报记者表示,很多企业在上市过程中财务官频繁更换,这主要是因为在上市过程中,财务官主要负责调整财务报表,但其对资本市场可能并不熟悉,所以在这种情况下,企业上市之后便会主动更换财务官。

崇礼区的滑雪产业起步于1996年,如今成为了冬奥会的举办地。也因此,崇礼成了中国顶级滑雪度假胜地,从而让一个国家级贫困县就此脱贫。

周开拓分析称,从政府口径讲,土地竞拍价的最高限价相比以往其实已经有了很大幅度的下调,地方政府更希望开发商们在突破这个限价后,配一些租赁性用地,完成一些租赁住房指标的任务。

另一家浙江房企祥生地产近期也挖来一员财务悍将谈铭恒。据了解,谈铭恒拥有丰富的企业上市经验和资本经历,虽然祥生地产目前并未透露上市计划,但预计谈铭恒的加入将对助力祥生完善融资渠道,梳理更高效的财务和资本结构,为其上市奠定良好的财务和资本基础。

公开信息显示,自从崇礼成为冬奥会雪上项目比赛主场地后,当地的房地产市场无论是住宅还是商业的发展速度都突飞猛进。目前,当地经营雪具租赁买卖业务的有上百家,而登记注册的酒店业已突破3位数,而是当地餐馆总数超过300家。

但显然,开发商对在合肥配建租赁地块的热情并不高。据记者采访了解,作为首批住房租赁全国试点城市,合肥去年曾尝试增加一些租赁用地出让,但市场反响不是很好,土地流拍较多,造成供地反向紧张。再加上去年四季度合肥楼市出现一波下滑行情,合肥市政府不得不取消了租赁用地指标,今年又想继续做起来。

本文由betway必威官网备用发布于股票基金,转载请注明出处:合肥楼市首见降速,长三角区域企业最高频

关键词:

最火资讯